Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу.

У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом.

Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства.

Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны.

Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам.

    В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации.

    На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.

  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком.

    Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону.

    Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства.

    Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.

  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы.

В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить.

В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи.

Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время.

До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Покупка квартиры в новостройке – пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Покупаете свою первую квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция от портала KVARTIRAzaMKAD.ru поможет вам сделать правильный выбор и не допустить ошибок.

Об этом не трубят на всех углах. Но важно понимать: покупка новостройки – это вовсе не покупка квартиры. Почему? Да просто потому, что этой квартиры еще не существует.

Покупка новостройки (в том случае, если дом еще не введен в эксплуатацию) – это и не купля-продажа вовсе, а инвестирование. А инвестирование – всегда рисковый процесс.

И понять это лучше до того, как вы решились на покупку новостройки.

Для удобства мы собрали некоторые юридические отличия покупки новостройки от покупки квартиры на вторичном рынке.

Юридические отличия квартир на первичном и вторичном рынке

Кстати, хотя новостройки по договорам участия в долевом строительстве реализуют более 10 лет, правовые детали процесса до сих пор вызывают вопросы покупателей.

Александр Красавин, Первый заместитель Председателя правления корпорации «Баркли» рассказывает, что самым частым заблуждением, с которым им приходится сталкиваться, это то, что покупатель новостройки считает, что становится ее собственником в момент заключения ДДУ.

«Хотя мы всегда объясняем клиентам, что при заключении ДДУ возникает право требования к Застройщику по передаче квартиры после окончания строительства.

Уже после окончания строительства, многоквартирный дом вводится застройщиком в эксплуатацию и получается разрешение на ввод. После ввода в эксплуатацию застройщик подписывает с клиентом «Передаточный акт о передаче готовой квартиры».

И уже на основании ДДУ и передаточного акта в Росреестре оформляется право собственности клиента на квартиру».

Кстати, по словам г-на Красавина, у клиентов часто возникают вопросы и касаемо самого слово «дольщик».

Некоторые ассоциируют его не с участником долевого строительства, а с лицом, которое имеет право на долю в строящемся доме. То есть, они полагают, что приобретают не квартиру, а долю в доме.

Ну, а теперь после затянувшегося вступления – наша пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке

Шаг первый – поиск новостройки

Стратегия поиска подходящей новостройки может быть разной, в зависимости от ваших целей. Если вы ищите объект для инвестирования (с последующей продажей), то вам важно приобрести новостройку на самом раннем этапе строительства, чтобы ей было куда расти в цене, и чтобы у вас было время продать купленную новостройку еще до этапа оформления права собственности.

Правда, сейчас таких сделок становится все меньше и меньше. С одной стороны, существует некоторая настороженность – люди бояться незавершенных проектов на начальных стадиях. С другой стороны, сами застройщики откладывают старт продаж, чтобы реализовывать квартиры по максимально высокой цене.

Как действовать тем, кто хочет «поймать» новостройку на старте продаж? Постоянный мониторинг предложений отнимает много времени и сил. Но можно обратить внимание на строящиеся жилые комплексы: в них постоянно открываются продажи в новых очередях.

Можно даже оставить заявку, чтобы вас об этом оповестили.

Инвестирование с целью сдачи в аренду. Традиционно считалось, что сдача недвижимости в аренду в столичном регионе – бизнес неприбыльный. Положить деньги, равные стоимости квартиры, в банк и – можно получать гораздо больший доход.

Да, бизнес неприбыльный, но – надежный. К тому же, сегодня, даже в условиях «проседания» рынка аренды, рентабельность его в Подмосковье возрастает (из-за снижения цен собственно на квартиры). Как выбирать новостройку для последующей сдачи в аренду? Прежде всего, советуем отказаться от однокомнатных квартир и студий.

Сегодня многим аренда отдельной квартиры не по карману. Квартиру предпочитают снимать с партнерами. А для этого нужно хотя бы две комнаты. Кстати, по данным портала «Мир Квартир» стоимость аренды двух- и трехкомнатных квартир в Московской области выросла (+3.2% и +4.8% соответственно), тогда как однокомнатные квартиры практически «стоят» (+0.4%).

Далее, выбирайте объект точечной застройки: в большом жилом комплексе вам надо будет конкурировать за потенциального арендатора с другими инвесторами.

И лучше выбирать новостройку с отделкой. В итоге, получится дешевле и быстрее.

Изменение целей покупки новостройки, данные Est-a-Tet

Покупка квартиры «для себя». Здесь возможны варианты. Очень часто квартиру ищут в определенной локации (близко к родителям, работе, даче). В этом случае посмотреть и сравнить несколько предложений не составляет труда.

Но также часто бывает, что место не имеет решающего значения при покупке новостройки. Тогда мы советуем сначала подумать не о квартире, а о застройщике. Надежном, обеспечивающим высокое качество строительства и комфортную жилую среду.

Кстати, после того, как «теоретический» выбор сделан – посмотрите на реальную стройплощадку. Сравнив несколько новостроек, вы поймете, на что надо обращать внимание.

Насколько интенсивно ведутся работы, как организован показ, как встречают потенциальных клиентов.

Кстати, не забудьте поинтересоваться и различными сопутствующими платежами, которые у некоторых застройщиков, в сумме, могут приближаться к ста тысячам. После этого – делайте свои выводы.

Шаг второй – выбор квартиры

Вопросы вызывает все – какую квартиру выбрать по оснащению (иногда это можно сделать в рамках одного проекта). И вообще – какую квартиру выбрать (в доме, которого еще нет, сориентироваться не всегда просто).

Итак, квартиры бывают с открытой (свободной) и с закрытой планировкой. Последние предлагаются в вариантах «с отделкой» и «без отделки». Так же сейчас набирает обороты новый тренд – квартиры частичной меблировкой.

Квартиры с открытой планировкой были популярны в первом десятилетии нулевых. Когда возможность самому планировать внутреннее пространство была большим преимуществом.

Сегодня все больше покупателей склонны к готовым решением, как в планировке, так в отделке и дизайне.

Кроме того, купив новостройку с отделкой (а уж тем более – с кухней), вы сможете переехать сразу после получения ключей (ремонт своими силами растягивается на 3-6 месяцев).

Понятно, что цена отделки и мебели заложена в цену квадратного метра. Это может быть выгодно по следующим причинам. Первое, позволяет избежать труднопрогнозируемых расходов в будущем. Второе, включить эти расходы в ипотечные платежи (для тех, кто покупает новостройку с привлечение ипотечного кредита).

Хотя, например, девелоперы, предлагающие квартиры с открытой планировкой, имеют свои аргументы. Роман Строилов, начальник управления продаж TEKTA GROUP говорит: «Широко распространено мнение, что квартира со свободной планировкой потребует больших затрат на ремонт, так как придётся самостоятельно возводить стены и перегородки.

Однако не стоит забывать, что приобретая квартиру с закрытой планировкой, клиент всё равно платит за внутренние стены, их стоимость входит в общую стоимость квартиры. Особенно невыгодна такая покупка людям, желающим создать в доме авторский интерьер в полном соответствии со своими индивидуальными предпочтениями, для чего и потребуется перепланировка помещений.

Сначала придётся заплатить за уже имеющиеся стены, потом за их снос, а потом за новое возведение».

Что касается выбора квартиры в доме, то главных факторов «всего» два – стороны света и этаж. Лучше избегать квартир с окнами на север, постараться, чтобы в квартире окна не выходили только на юг. А вот с этажами – все не так просто.

Есть аксиома, что чем выше этаж, тем красивее вид открывается. Но это – не всегда так. Иногда с верхнего этажа видно кладбище, промзона или свалка, которые незаметны с нижних этажей. Плюсы и минусы разных этажей собраны в таблицу.

Плюсы и минусы квартир на различных этажах в современных ЖК

Источник: «Метриум Групп»

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева говорит, что до сих пор существует миф о том, что последний этаж дешевле.

Это вовсе не так: предложения «на высоте» отличает преимущество в виде отличных видовых характеристик, а минусы, характерные для ряда предложений в старом в фонде, не относятся к новостройкам.

Еще один миф, что в квартирах, расположенных рядом с лифтом, более шумно, а торцевые варианты хуже остальных.

А Александр Красавин, Первый заместитель Председателя правления БАРКЛИ, говорит, что при выборе квартиры люди путают апартаменты с квартирами-студиями.

Но если раньше покупатели считали, что студия – это квартира, которая состоит из одной, большой просторной комнаты с высокими потолками, то теперь считают апартаментами все, где отсутствуют межкомнатные перегородки.

Клиенты, напуганные историями с апартаментами, считают, что не смогут потом прописаться, устроить детей в сад или школу, если приобретут в собственность так называемые евро-однушки.

Шаг третий – сбор необходимой суммы

Впрочем, выделять поиск финансирования покупки квартиры в новостройке именно в «третий шаг», не совсем корректно. Этот вопрос, которым озадачиваются практически на всех этапах. Просто именно сейчас самое время сверить свои желания и возможности.

Иногда бывает, что именно возможность получить выгодную ипотеку, например, без первоначального взноса  или с удобной схемой рассрочки заставляют остановить выбор на квартире в той или иной новостройке. Кстати, рассрочка пригодится тем, кто продает имеющуюся квартиру, чтобы купить квартиру в новостройке.

Татьяна Подкидышева рассказывает, что до сих пор встречаются клиенты, которые уверены, что с процентами бывает только ипотека. А рассрочка – всегда без процентов. На самом деле, рассрочка отличается от ипотеки не наличием процентов, а тем, кто является кредитором – банк или застройщик.

Немало заблуждений связано и с самой ипотекой.

Роман Строилов уверяет, что сегодня не все покупатели квартир понимают разницу между правом собственности и залогом, ошибочно полагая, что, если брать квартиру в ипотеку, то она будет принадлежать банку до тех пор, пока заёмщик полностью не выплатит кредит. На самом деле весь кредитный период квартира находится у банка не в собственности, а в залоге.

Залог недвижимости не является прямым способом получения прав собственности, а только лишь средством, удостоверяющим основные требования кредитора по стоимости заложенного объекта. Банк не имеет прав на владение и пользование имуществом. Заложенное имущество находится в пользовании должника на весь срок кредитования.

Шаг четвертый – заключение договора

Существует всего два документа, которые максимально защищают права покупателя квартиры в новостройке.

Это Договор долевого участия (ДДУ), который заключается, если вы приобретаете квартиру непосредственно у застройщика (или через аккредитованное агентство недвижимости) и Договор переуступки прав требования, который заключается, если вы покупаете новостройку у частного лица, инвестировавшего на более раннем этапе строительства или у соинвестора застройщика (например, владельца земли, который получает плату за нее в «натуральном виде», квартирами).

Все остальные виды договоров – например, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи – незаконны. Впрочем, 12 мая 2016 г. вступил в силу Закон №139-ФЗ, предусматривающий уголовную ответственность застройщика за привлечение средств в обход долевого участия.

Правда, все это справедливо только для покупки квартиры. При приобретении апартаментов с вами могут заключить и предварительный договор купли-продажи. Разумеется, такая покупка оказывается менее защищенной.

Но даже, сам факт заключения ДДУ – это не повод терять бдительность. Обратите внимание на следующие моменты. Каковы сроки сдачи дома (насколько отличается написанное в договоре от того, что вам обещали устно), какие штрафы полагаются за несвоевременную сдачу дома.

Какая площадь квартиры зафиксирована в ДДУ и в сколько вы должны доплачивать, если по факту площадь окажется больше или сколько застройщик должен возвращать, если площадь окажется меньше. Возможно, предусмотрены естественные погрешности, которые вам не будут компенсировать.

Каковы условия приемки квартиры. Нет ли штрафов за то, что вы не явитесь на получение ключей в срок.

Так же обратите внимание на условия расторжения ДДУ.

О том, как проверять и на что обращать внимание в документах застройщика, читайте здесь.

Шаг пятый – оплата

Согласно Закону №214-ФЗ оплата по договору долевого участия возможна только после регистрации его в Россреестре. Чтобы соблюсти закон и не оказаться перед необходимостью расторгать договор из-за его неоплаты, большинство застройщиков сейчас практикует оплату через аккредитив.

То есть такой счет в банке, на котором переведенный вами деньги будут лежать до тех пор, пока получатель денежных средств. Вы переводите на этот счет деньги после подписания ДДУ, а застройщик получает их после регистрации ДДУ в Росреестре.

На этом наша пошаговая инструкция заканчивается покупки новостройки заканчивается. О том, как принимать квартиру в новостройке и оформлять ее в собственность – читайте в других статьях.

Источник: https://www.kvartirazamkad.ru/magazine/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-poshagovaya-instruktsiya

Покупка квартиры в новостройке: условия, пошаговая инструкция купли-продажи квартиры в новостройке, этапы процедуры, документы, риски и подводные камни | Жилищный консультант

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

В качестве документа, подтверждающего заключение сделки, касающейся передачи недвижимости, как правило, выступает договор купли-продажи. Подобные отношения регламентируются законодательством в статье 455 ГК РФ.

Договор купли-продажи квартиры представляет собой акт правового порядка, где сторонами являются продавец и покупатель. Продавец обязуется передать свою жилплощадь, которой владеет по праву собственности, покупателю. В свою очередь покупатель принимает на себя обязанности по выплате стоимости жилища.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Сторонами операции могут быть как физические лица, так и организации. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, договор купли-продажи подписывает полномочный представитель компании.

Что касается физического лица, то участие в такой сделке может принять дееспособный гражданин, который достиг совершеннолетия.

Для продавца обязательным условием является владение продаваемой недвижимостью на правах собственности, а для покупателя – наличие требуемой суммы денег.

Акт оформляется в письменном виде, где обязательно указываются все данные, необходимые для заключения соглашения.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

В том случае, если документ оформлен без соблюдения основных условий или его содержание противоречит нормам закона, сделка может быть признана ничтожной, а сам акт купли-продажи аннулирован. Такие действия контролируются статьей 125 АПК РФ.

По случаю приобретения жилища в строящемся здании оформляется договор цессии, иначе говоря, продавец передает покупателю свое право на оформление недвижимости в собственность за ранее оговоренное вознаграждение.

Требования к квартире при покупке

Не каждая квартира может стать объектом сделки купли-продажи. Более того, если соглашение будет заключено в отношении недвижимости такого типа, договор купли-продажи в дальнейшем будет аннулирован, а сама сделка признана ничтожной.

Прежде чем приобретать квартиру, покупатель должен проверить недвижимость. Объектом сделки жилище не может быть в следующих случаях:

  1. Если свидетельство на собственность квартиры оформлено неправильно или отсутствует.
  2. В том случае, если квартира досталась собственнику по наследству, и имеются еще наследники, имеющие право оспорить наследование.
  3. Квартира находится в обременении, под арестом или является залогом по кредиту.
  4. Продавец не является собственником жилплощади.
  5. В том случае, если владелец квартиры недееспособен или состоит на учете в оздоровительных учреждениях по причине психической несостоятельности.
  6. При наличии зарегистрированных на жилплощади людей и несовершеннолетних детей, которые не выступают как стороны сделки и не давали своего согласия на ее проведение.
  7. Когда супруг(а) не дает свое согласие на продажу жилья.

Порядок покупки квартиры в новостройке

Чтобы купить жилое помещение в новом доме, необходимо не только обратиться за советом к опытным специалистам, но и придерживаться определенного порядка совершения покупки. Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке в 2017 году выглядит следующим образом:

  1. На первом этапе необходимо определиться какое жилье, в каком районе и по какой цене хотелось бы приобрести.
  2. На втором этапе покупатель подбирает варианты (можно обратиться к помощи риелторов или решать проблему самостоятельно).
  3. При выборе квартиры в новостройке необходимо ознакомиться с планом будущего жилья, а также инфраструктурой, которая будет в дальнейшем развита в строящемся микрорайоне.
  4. Четвертый этап посвящен оформлению документов, а именно проверке всей необходимой документации застройщика и оформить договор покупки квартиры в новостройке или долевого участия.
  5. После подписания документа покупатель вносит часть денег за жилье. Остальная сумма выплачивается в рассрочку в течение срока, оговоренного в документе.
  6. По окончанию строительства покупатель осматривает квартиру, предъявляет претензии, если в этом есть необходимость, и подписывает акт приема-передачи. Только после этого он получает ключи от жилья и может оформить недвижимость в собственность.

Поскольку покупка квартиры в новостройке имеет свои особенности и нюансы, то возникают определенные риски срыва таких операций. Чтобы обезопасить себя от неблагонадежных застройщиков, покупателю лучше всего оформить страховку на приобретенную квартиру и соблюдать все требования к оформлению необходимой документации и проведению всей сделки.

Подобная сделка является налогооблагаемой. Налог в размере 13%, подлежит оплатить покупателю.

Список необходимых документов

Очень важно предоставить все необходимые документы при покупке квартиры в новостройке. Бумаги будут нужны для оформления договора.

К подобным бумагам можно отнести следующие:

  • паспорта участников соглашения;
  • техническая документация компании-застройщика;
  • разрешение на постройку здания;
  • бумага о собственности на земельный участок;
  • разрешение второго супруга на покупку жилья.

Кроме этой документации может потребоваться и дополнительная информация в виде плана будущего жилья, устройства коммуникаций и наличие инфраструктуры в микрорайоне.

Оформление квартиры в ипотеку

Кредитные учреждения крайне редко идут на финансирование ипотечных займов, если речь идет о квартире в новостройке. Подобное отношение обусловлено тем, что приобретаемое жилье не может выступить залогом, поскольку оно еще не построено. Ипотечное кредитование в этом направлении проводится лишь в отношении тех компаний, с которыми банк сотрудничает.

Для того чтобы оформить жилье в ипотеку, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Оформить у застройщика договор бронирования недвижимости. В документе необходимо прописать все важные моменты, касающиеся сделки: стоимость жилья, условия сделки, сроки, описание и параметры квартиры, вероятность рисков и их последствия.
  2. Собрать и передать в банк полный пакет документации, необходимой для оформления ипотеки.
  3. После одобрения заявки подписывается ипотечный договор.

Для оформления ипотеки, помимо стандартного пакета документов, от покупателя может потребоваться информация о застройщике, а именно: бумаги, подтверждающие владение земельным участком, находящимся под застройкой, разрешение на стройку, инвестиционный контракт.

Если оформление ипотеки проходит по партнерской программе, то данные о застройщике уже имеется в банковском учреждении и все что потребуется от покупателя, так это предоставить стандартный пакет документов для получения ипотеки в банк и ожидать решения.

Риски при покупке квартиры в новостройке

Покупка жилья в новостройке достаточно рисковое мероприятие, потому что высока вероятность попасть в руки к мошенникам или наткнуться на подводные камни во время оформления документации. Несмотря на то, что процедура покупки достаточно проста, очень часто она имеет негативные последствия.

Риски по таким сделкам можно разделить на две категории:

  1. В первой категории объединяются риски, которые приводят к потере денежных средств по причине невнимательности покупателя во время изучения технической документации или нарушением им законодательных норм и договорных обязательств. Сюда можно отнести многократную продажу квартиры и недострой.
  2. Во вторую категорию входят риски, которые состоят в приобретении жилья, не соответствующего желаемому уровню качества. К этой категории причисляются такие риски как: очень долгое строительство дома и низкое качество сданного в эксплуатацию жилья.

Чтобы в будущем избежать сложностей с приобретаемым жильем, покупателю нужно знать не только, что проверить в отношении жилплощади, но и обратить внимание на качество строящегося жилья и наличие всей необходимой технической и правоустанавливающей документации.

Пример по порядку купли-продажи квартиры в новостройке

Гражданин П. приобрел квартиру в новостройке. По окончанию работ, он заехал в жилище и сразу же приступил к ремонту. На этот момент не был подписан акт приема-передачи жилья, и регистрация помещения в собственность еще не произошла. Через некоторое время квартиру П. посетила комиссия из БТИ и потребовала убрать все конструкции, которые П.

воздвиг во время ремонта для того, чтобы замерить окончательную площадь жилья, на что П. ответил отказом.

После того, как сотрудники БТИ разъяснили владельцу, что жилье не будет зарегистрировано в собственность без этих замеров, он стал демонтировать ранее выполненные конструкции, что нанесло значительный урон качеству используемых в ремонте стройматериалов.

После замеров выяснилось, что площадь квартиры была увеличена на 50 квадратных сантиметров и П. должен произвести доплату в размере 25000 рублей за дополнительную квадратуру. П. возмутился и отказался выплачивать деньги.

Вместо этого он обратился в суд с исковым заявлением о признании требований компании-застройщика незаконными. Кроме этого П. в иске потребовал компенсировать стоимость стройматериалов, которые были повреждены во время замеров, проводимых представителями БТИ.

По обеим претензиям П. было отказано. Суд обосновал свой отказ тем, что он не имел права приступать к перепланировке жилья до получения свидетельства на собственность. Что касается дополнительной площади в квартире, то подобные моменты регламентируются законодательством, и компания-застройщик ничего не нарушила своим требованием.

Заключение

Таким образом:

  1. Как покупка, так и продажа собственности оформляется при помощи специального договора.
  2. Схема сделки при покупке квартиры в строящемся доме значительно отличается от соглашения в отношении недвижимости вторичного рынка.
  3. Покупка жилья в новостройки имеет преимущества и недостатки.
  4. Не все квартиры могут стать объектом сделки купли-продажи.
  5. Договор может быть аннулирован, если сделка оформлена неправильно и противоречит нормам закона.
  6. Для приобретения жилья в ипотеку от покупателя потребуется как стандартный пакет документов, так и документация, подтверждающая полномочия застройщика.
  7. Сделка по приобретению квартиры в новом доме может быть сорвана по различным причинам.

Список законов

  • Статья 455 ГК РФ
  • Статья 125 АПК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/

Документы для покупки квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Последнее обновление: 17.09.2018

Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье.

На «первичке» квартиры в новых строящихся домах продаются несколькими способами. И несмотря на общеизвестный Договор долевого участия (ДДУ), существуют и другие варианты покупки квартиры в новостройке (об этом ниже).

Но для начала стоит определиться, что именно называют «новостройкой».

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Что значит – квартира в новостройке?

Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

Но точнее и правильнее, с точки зрения профессионалов рынка, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка.  То есть новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул). 

Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Застройщика, дольщика, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления.

Деньги на строительство нового жилья большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства домов.

Такой источник финансирования для Девелоперов очень выгоден – ведь они получают деньги в свое распоряжение на длительный срок и без процентов.

Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие (см. последние изменения в долевом строительстве – в Глоссарии по ссылке).

Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Как покупать квартиру в новостройке?

В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться на основании разных типов документов (договоров).

Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера.

Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (п.2, ст.

1, ФЗ-214). Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.

Но наши думные дьяки все-таки пытаются внести кое-какую определенность.

Последние поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214 с 1 июля 2018 года окончательно уводят с рынка недвижимости «вексельные схемы» продаж, жилищные сертификаты Застройщиков, а также ЖСК, создаваемые Застройщиками для обхода требований ФЗ-214 (кроме тех жилищных кооперативов, которые уже были созданы до этой даты и некоторых исключений – см. ссылки выше).

Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок. 

О чем нужно знать Покупателю апартаментов? Технические и юридические отличаются их от квартиры – смотри по ссылке.

В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214.

Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу. 

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Варианты покупки квартиры в новостройке через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

Инвестиционный договорПДКП и ПДДУ (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем.

По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр.

Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия – смотри по ссылке.

«Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

При «обходных схемах» нередки случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры разным Покупателям (подробнее об этом – по ссылке).

Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку.

Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают.

Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ). 

 ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса

 — О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья. 

К слову, жителям Москвы, например, департамент по контролю за долевым строительством (Москомстройинвест) дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» (здесь).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dokumenty-dlya-pokupki-kvartiry-v-novostrojke/

Закон и общество
Добавить комментарий