Обжалование решения общего собрания собственников, принятого до покупки квартиры

Общее собрание собственников. Обжалование. Часть 2

Обжалование решения общего собрания собственников, принятого до покупки квартиры

«Следует заранее примириться с тем, что всякое принятие решений сомнительно, ибо это в порядке вещей, что, избегнув одной неприятности, попадаешь в другую». Макиавелли Н.

Как следует из обзоров практики рассмотрения дел судами, с каждым годом увеличивается количество исков о признании незаконными решений общих собраний собственников помещений МКД.

На форуме «Бурмистр.ру» тема «Оспаривание ОСС» перевалила за 14 страниц и регулярно обсуждается. Позиции судов по  обжалованию решений общих собраний собственников МКД в разных регионах различны, поскольку  в условиях правовой неопределенности  по многим вопросам суд руководствуется своим внутренним убеждением.

В соответствии с  ч. 6 ст.

46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований жилищного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ание указанного собственника не могло повлиять на результаты ания,  а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Таким образом, Жилищный кодекс наделяет собственника правом обжалования решения общего собрания.  При этом  ЖК РФ не содержит каких-либо норм, регламентирующих процедуру такого обжалования. В связи, с чем зачастую возникает резонный вопрос, кто должен выступать в роли ответчика по делу?

Как следует из анализа судебной практики, надлежащими  ответчиками по данной категории дел выступают как инициаторы  собрания единолично, так и совместно с собственниками, принявшими участие в собрании и проавшие «за» принятое решение.

  Если на основании оспариваемых решений общих собраний заключались договоры управления,  суды в некоторых случаях, привлекали в качестве соответчиков еще и управляющие организации, заключившие такие договоры.

 Иными словами, в качестве ответчиков могут привлекаться лица, которые, своими действиями или бездействиями непосредственно нарушили права и интересы собственника-истца.

Согласно позиции ВС РФ, изложенной в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.

2017 №22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности” (далее Постановление Пленума ВС РФ №22), порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок обжалования в суде решения, принятого общим собранием собственников помещений в таком доме, установлены статьями 45 и 46 ЖК РФ, а также главой 9.1 ГК РФ.

В силу п.114  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Пленум № 25)и в соответствии с пунктом 6 статьи 181.

4 ГК РФ, лицо, оспаривающее решение собрания по основаниям ничтожности (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) или оспоримости, должно уведомить в письменной форме участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.

Таким образом, при обращении в суд с требованием   о признании недействительным решения общего собрания собственников МКД,  к исковому заявлению  необходимо приложить документы, подтверждающие уведомление остальных собственников МКД.

  В противном случае, суд оставляет исковое заявление без движения.

Собственники, не присоединившиеся к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения.

Следует обратить внимание, что не любое нарушение требований жилищного законодательства может явиться основанием к отмене решения общего собрания собственников многоквартирного дома, а только такие существенные нарушения закона, ввиду которых невозможно выявить истинную волю большинства собственников помещений в многоквартирном доме, при этом принятое решение нарушает права и законные интересы лица, оспаривающего такое решение.

В соответствии с ч. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

  • допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
  • у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
  • допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
  • допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Согласно статье 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

  • принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
  • принято при отсутствии необходимого кворума;
  • принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
  • противоречит основам правопорядка или нравственности.

Пункт 106 Пленума №25 содержит следующие разъяснения: согласно пункту 1 статьи 181.

4 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение).

Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

Основными причинами признания незаконными решений общего собрания собственников помещений МКД являются нарушение требований:

  • о порядке и сроках извещения о месте и времени проведения собрания, о вопросах повестки дня;
  • о содержании информационного сообщения и  возможности ознакомления с информацией, необходимой для принятия решения собственником помещения, до собрания или в ходе его проведения;
  • об определении кворума, то есть правомочности собрания;
  • о порядке подтверждения полномочий собственника помещения, определения числа принадлежащих ему ;
  • о порядке подсчета собственников помещений при ании;
  • о надлежащем удостоверении полномочий представителей собственников;
  • о выполнении требований к оформлению решений собрания, в частности бюллетеней заочного (очно-заочного) собрания.

Отдельно необходимо обратить внимание на признание собрания неправомочным (отсутствие кворума) в связи с признанием недействительными отдельных бюллетеней (решений) собственников. Именно по этому основанию  суды удовлетворяют большинство исков. По данному поводу  Минстрой РФ подробно изложил свою позицию в письмеот 5 октября 2017 г.

№ 35851-ЕС/04 «Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме»: «при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в ании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений».

И в завершение статьи хотелось бы напомнить, что решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения (пункт 2 ст.181.4 ГК РФ, пункт 108 Пленума №25). По смыслу пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ новое решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения.

Согласно пункту 109 Пленума 25, решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: ание лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов, как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе, к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Если лицо, которое могло повлиять на принятие решения, влекущего для такого лица неблагоприятные последствия, обратилось с иском о признании решения недействительным по основаниям, связанным с порядком его принятия, то в случае подтверждения оспариваемого решения по правилам пункта 2 статьи 181.4 ГК РФ, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

Таким образом, чем серьезнее инициатор подготовился к общему собранию собственников помещений МКД и оформлению документов, тем сложнее оспорить результаты такого собрания

Наш  сервис “Подготовки к общим собраниям собственников поможет Вам сэкономить время  и избежать дорогостоящих ошибок всего за 250 рублей. 

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/obshchee-sobranie-sobstvennikov-obzhalovanie-chast-2/

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Обжалование решения общего собрания собственников, принятого до покупки квартиры
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Процедура проведения общедомового собрания жильцов детерминирована п.1 ст. 45 ЖК РФ.

Общее собрание владельцев жилых помещений дома многоквартирного типа считается самым успешным и действенным механизмом решения проблем коллективного значения.

Подобные сходы жильцов законодательно регламентируются ЖК РФ, а именно, статьей 44.

В частности, нормативный акт отражает основные компетенции данного управляющего механизма и выводит ключевые правила проведения собрания хозяев жилых помещений в многоподъездных домах.

Организация и повестка дня общего собрания в многоквартирном доме

Процедура проведения общедомового собрания жильцов детерминирована п.1 ст. 45 ЖК РФ. Указанная норма имеет императивный характер, который обязывает собственников проводить заседания жильцов один раз в год. При этом законодательная база не предусматривает механизм, согласно которому участники обязуются ежегодно организовывать подобные собрания.

На сегодняшний день предусмотрено две основополагающих формы проведения общего собрания: очное и заочное. Несмотря на вид проведения заседания, успех осуществления коллективного схода зависит от умения инициативной группы не только организовать само собрание, но и предусматривать возможные исходы ания.

Организация собрания жильцов многоквартирного дома подразумевает несколько основных стадий:

  • Подготовительная стадия. В этот момент инициатор заседания должен определить оптимальное место, время и дату собрания. Эти параметры выбираются с учетом возможностей инициаторов и соблюдения интересов большинства жильцов многоквартирного дома. Как показывает практика, коллективные собрания проходят в вечернее время в подъезде или же во дворе дома.
  • Далее инициаторы собрания обеспечивают материально-техническую базу, которая необходима для проведения ания и фиксации решения собственников. Тщательно разрабатывается смета расходов, которые ложатся на плечи всех владельцев.
  • Если необходимо продвинуть, т.е. лоббировать, определенную инициативу во время общего собрания, тогда организаторы должны сформировать конкретную группу союзников, разработать агитационные листовки, на которых будет опубликована повестка дня, а также подготовить выступления для некоторых жильцов.

Таким образом, организация общего собрания дома многоквартирного типа требует много свободного времени и усилий.

Квалифицированное большинство общего собрания собственников

Чтобы решения, выдвинутые на сходе владельцев помещений, были правомерны, существуют определенные механизмы подсчета . Одним из основных способов принятия решения выступает квалифицированное большинство . В этом случае принятие решения будет считаться правомерным, если в ании примут участие 2/3 или же 3/4 части всех домовладельцев.

На сегодняшний день законодательством предусмотрены определенные вопросы, решения по которым могут быть приняты только 2/3 или 3/4 (ст. 44 ЖК РФ). К таковым относятся:

  • Работы по реконструкции дома многоквартирного типа.
  • Определение пределов и границ использования земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом.
  • Эксплуатация владельцами или же не имеющими отношения к недвижимости лицами общего имущества многоквартирной постройки. В частности, рассматривается вопрос о монтаже рекламных конструкций, если для монтажа требуется эксплуатация общедомового имущества.
  • Согласование участниками схода лиц, которые могут выступать от имени собственников, в том числе заключать договора, направленные на использование иными субъектами правоотношений общего имущества.

Более распространенным механизмом принятия решений на сходе владельцев недвижимости в многоквартирном доме признается простое большинство или кворум. В этом случае для принятия решения по проблемам, которые включает повестка дня, достаточно набрать 50% + 1 голос. Подобное правило ания предусматривается ст.45 ЖК РФ.

Однако следует помнить о том, что использовать данный способ для принятия решений, которые не включены в повестку дня, запрещается законом, а именно, ст. 46 ЖК РФ. Эта норма носит императивный характер, поэтому обязательна для исполнения.

Протокол общего собрания

Протокол решения общего собрания собственников считается юридической формой закрепления итогов ания по проблемам, включенным в повестку дня. 46 ст. ЖК РФ гласит о том, что протокол должен храниться после завершения собрания в месте, которое было определено на общем заседании владельцев помещений жилого предназначения.

Обязанность по ведению протокола может быть возложена на одного из субъектов правоотношений, кандидатура которого также принимается решением простого большинства. Так как протокол представляет собой документ, имеющий юридическую силу, то его оформление играет первостепенную роль в признании его законности.

Избежать ошибок при оформлении протокола позволит образец подобного документа, который могут предоставить все практикующие юристы. Образец протокола общего собрания содержит в себе шаблонную информацию, которая обязательна к заполнению:

  • дата и адрес проведения общего собрания;
  • время и место, где разворачивался процесс подсчета ;
  • количество граждан, пребывающих на сходе (соблюден ли кворум);
  • повестка дня;
  • результаты волеизъявления по каждому из поднятых инициативной группой вопросов;
  • ФИО и подписи председателя собрания, секретаря и участников счетной комиссии.

Правила о юридической силе решения общего собрания собственников

Документ общедомового заседания собственников помещений, который закрепляет распоряжения, принятые на сходе, приобретет юридическую силу лишь в том случае, если будут соблюдены определенные правила, предусмотренные нормами ЖК: 

  • решение было оформлено посредством протокола, который составлялся по результатам очередного или внеочередного собрания;
  • решение по актуальным вопросам было принято в строгом соответствии с повесткой дня;
  • во время принятия решения соблюдался принцип кворума или квалифицированного большинства ;
  • решение, которое было принято большинством собственников, официально доведено до всех владельцев квартир в доме многоквартирного типа (Это может быть открытое оглашение результатов, а также рассылка официальных документов, в качестве которых выступает заверенная копия протокола);
  • принятие решения осуществлялось по вопросам, которые причисляются к компетенции коллективного собрания.

Перечисленные критерии могут стать основанием для обращения граждан в суд, которые сочтут принятие решения неправомерным.

Правила обжалования решения общего собрания

После того как постановление совместного собрания будет принято, собственник жилья может обжаловать его в судебной инстанции. Однако при этом должны быть соблюдены определенные условия:

  • во время общего собрания были зафиксированы нарушения действующего законодательства.
  • Обжаловать решение может только собственник, который либо отсутствовал на заседании, либо отдал свой голос против. Однако в этом случае должны быть нарушены интересы и права этого гражданина.
  • Обжалование принятого решения может быть осуществлено в срок, не превышающий 6 месяцев после проведения заседания.

Чтобы начать процесс обжалования, собственник должен обратиться с письменным заявлением в судебную инстанцию. При этом необходимо представить исчерпывающие доказательства нарушений осуществления ания или ущемления законных прав и интересов.

Невозможность проведения общего собрания

Воплощение на практике коллективного собрания становится невозможным в том случае, если инициаторам заседания не удалось собрать кворум жильцов (в случае с простым большинством) или достигнуть кворума (при необходимости наличия квалифицированного большинства). Иными словами, даже при осуществлении схода он будет незаконным, поэтому принятые решения не будут иметь юридическую силу. При этом неважно, будет ли это очное или же заочное ание.

В случае если невозможно осуществить совещание жильцов, то протокол общего собрания заполняется в предусмотренном законодательством порядке. В документе фиксируется причина, по которой собрание не состоялось в запланированное время. Протокол общего собрания оформляется по установленному образцу и подписывается уполномоченными на то лицами.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/resheniya-obschedomovogo-sobraniya.html

Обжалование решения общего собрания собственников

Обжалование решения общего собрания собственников, принятого до покупки квартиры

   Оспорить решение общего собрания собственников можно, и регламентируется такая процедура нормативными и законодательными актами.

Любой владелец жилой или нежилой недвижимости, находящейся на балансе домоуправления, может обжаловать решение общего собрания собственников, если не были соблюдены нормы и правила по многим вопросам.

Наш адвокат проконсультирует по данному вопросу, составит исковое заявление в суд и будет представлять Ваши интересы по жилищному спору в суде или в ходе досудебного урегулирования конфликта.

Как проводится общее собрание собственников жилья?

  1. Согласно законодательству, за 14 дней все члены домоуправления или их уполномоченные должны быть извещены о том, что будет проведено собрание, с указанием даты, времени и адреса, где оно запланировано. Оспорить решение общего собрания собственников может любой из них, если он не был уведомлен о данном мероприятии или его не вовремя известили об этом.

    Оно должно начать свою работу в оговоренный срок, отвечать всем требованиям. При его проведении важно соблюдать определенные правила. На собрании избирают необходимые делегирующие личности. Оно считается легитимным, если на него явилось требуемое количество владельцев или их уполномоченных.

  2. В случае если такое мероприятие было проведено без соблюдения соответствующих норм, которые регламентированы жилищным кодексом, можно оспорить решение общего собрания, в суд обратившись.
  3. Протокол подобного заседания должен вести секретарь, четко отображая в документе всю процедуру и принятые на нем решения.

    Хранят такую бумагу в архиве все время, пока существует форма собственности.

  4. Все решения, поставленные на ание, принимаются согласно действующим нормам законодательных актов.

    Чтобы знать, как оспорить решение общего собрания собственников жилья, необходимо ознакомиться с Жилищным кодексом РФ, судебной практикой по данному вопросу или обратиться к нашему юристу по жилищному праву и жилищным вопросам.

ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал .

С чего начинать обжаловать решение общего собрания собственников?

   Обязательно нужно знать, что проведение данной процедуры может быть инициировано любым собственником, который должен письменно сообщить Правлению и всем остальным собственникам о том, что необходимо организовать мероприятие по оспариванию решения в рамках защиты прав потребителей ЖКХ дома.

   Уведомление о намерении обратиться с иском в суд об оспаривании решения общего собрания собственников помещений жилого дома должно содержать ссылку на то, что:

  • указанное решение общего собрания принято в нарушение положений гражданского и жилищного законодательства. В частности можно говорить о том, что была нарушена процедура порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
  • в соответствии с п. 6 ст. 181.4 ГК РФ: «участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными».

Иск о признании протокола общего собрания недействительным

   Оснований для обжалования решения общего собрания собственников многоквартирного дома не так уж много. Хотелось бы отметить основные:

  • Ненадлежащий инициатор собрания. Так, инициатором проведения внеочередного общего собрания собственников может являться только кто-то из собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Отсутствие необходимого кворума. Необходимо помнить, что в соответствии с жилищным кодексом, собрание собственников правомочно только если на нем присутствует собственники помещений, имеющие более 50 % от общего числа .
  • Несоблюдение процедуры проведения собрания. В этом пункте хотелось бы отметить то, что информация о проведении собрания должна быть донесена до собственников помещений не позднее, чем за 10 дней до такого собрания. Стоит также помнить и то, что информация должна быть оформлена надлежащим образом — в ней должны быть указаны время и место проведения собрания, форма проведения собрания, вопросы, рассматриваемые на собрании.

   Стоит также отметить и иные основания для того, чтобы отмена решения общего собрания собственников в судебном порядке произошла — это фальсификация документов относительно собрания собственников, а также отсутствие документов, которые подтверждали бы полномочия голосующих.

   Важно: признание недействительным решения общего собрания собственников осуществляется в судебном порядке путем предъявления соответствующего искового заявления в суд. Не стоит забывать, что иск о признании протокола общего собрания недействительным подается к инициаторам собрания — они будут являться ответчиками по указанному спору.

   Если вы хотите, чтобы все прошло на самом профессиональном уровне, Вам в обязательном порядке важно принять во внимание все наши рекомендации.

При необходимости стоит проконсультироваться с нашим опытным специалистом, который ответит на все интересующие вас вопросы, составит необходимое исковое заявление в предельно короткие сроки.

В данном случае крайне важен ответственный подход и знания. Именно поэтому вы должны спланировать каждый свой шаг. Тогда все обязательно получится.

Образец искового заявления об оспаривании протокола общего собрания собственников

В Федеральный суд Железнодорожного района

города Екатеринбурга.

ИСТЕЦ:

Б.

ОТВЕТЧИКИ:

О.

Цена иска: иск неимущественного характера

Государственная пошлина: 300 рублей

о признании решения общего собрания собственников недействительным

   В период с 01 по 15 июня 2012 года было проведено общее собрание собственников помещений дома по ул. Надеждинская города Екатеринбурга.

   Повестка дня  в числе прочего содержала следующее:

  • принятие решения о расторжении договора аренды с ИП с целью ограничения нахождения посторонних лиц на территории двора и предотвращения порчи общедолевого имущества собственников жилого дома.

   25 июня 2012 года был составлен протокол общего собрания собственников помещений дома по ул. Надеждинская города Екатеринбурга, в котором указано, что общее количество , принадлежащих собственникам, принявшим участие в ании – 58, 02 , что составляет 58, 02 % от числа всех собственников.

    По указанному вопросу были следующие результаты ания:

  1. за – 38, 15 , что составляет 65, 76 % от числа собственников, принявших участие в ании;
  2. против – 11, 55 , что составляет 19, 9 % от числа собственников, принявших участие в ании;
  3. воздержались – 8, 32 , что составляет 14, 34 % от числа собственников, принявших участие в ании.

   Считаю, что протокол общего собрания собственников помещений от 25 июня 2012 года в части принятия решения о расторжении договора аренды с ИП с целью ограничения нахождения посторонних лиц на территории двора и предотвращения порчи общедолевого имущества собственников жилого дома – недействительным по следующим основаниям:

   Согласно п. 3 ст.

45 Жилищного кодекса Российской Федерации: «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа . При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».

    При этом статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что: «решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме».

    Так как вопрос о расторжении договора аренды с ИП с целью ограничения нахождения посторонних лиц на территории двора и предотвращения порчи общедолевого имущества собственников жилого дома относится к п.3 ч. 2 ст.

44 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, решение по нему принимается большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, а не 58,02 % от числа всех собственников.

   О принятии оспариваемого протокола я узнал лишь 30 июля 2012 года. Исходя из изложенного, протокол общего собрания собственников помещений от 25 июня 2012 года – является недействительным.

   Вынесение решения суда по моему заявлению обеспечит защиту охраняемых законом интересов граждан и государства, а также будет способствовать осуществлению моих гражданских и жилищных прав.

   На основании изложенного и руководствуясь ст. 44,45,46 ЖК РФ

ПРОШУ:

  • признать недействительным решения общего собрания, оформленные протоколом общего собрания собственников помещений от 25 июня 2012 года.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу оплаченную государственную пошлину.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу расходы на представителя

ПРИЛОЖЕНИЕ:

  1. Протокол от 25 июня 2012 года.
  2. Уведомление о проведении общего собрания.
  3. Заявление об ознакомлении с протоколом.
  4. Соглашение об оказании юридической помощи
  5. Квитанция об оплате услуг адвоката
  6. Квитанция об оплате госпошлины.

Дата, подпись

Читайте еще про жилищные споры:

Все про перерасчет за коммунальные услуги ЖКХ по ссылке

С нами жилищная юридическая консультация онлайн профессионально

Подробнее, как законно установить шлагбаум во дворе дома в блоге адвоката

P.S.: если Вы не нашли ответ – напишите нашему адвокату и мы постараемся решить Ваш вопрос:

Получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию

Источник: https://katsaylidi.ru/article/obzhalovanie-resheniya-obschego-sobraniya-sobstvennikov

Обжалование решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. • юристы и адвокаты Краснодар – РОМАНОВА

Обжалование решения общего собрания собственников, принятого до покупки квартиры

Общее собрание собственников в многоквартирном доме (далее – «ОСС») разрешает наиболее существенные вопросы, возникающие в процессе управления домом.

Тем не менее,  если  решениями,  принятыми на ОСС  права собственника  помещения в многоквартирном доме ущемляются, он имеет право в течение шести месяцев обратиться в суд для обжаловании решений собрания  при условии, что  не принимал участие в собрании или ал против.

Однако, суд может отказать в таком иске, если ание этого лица не могло повлиять на общие результаты ания, обжалуемое решение не повлекло убытки для собственника, нарушения требований Жилищного кодекса РФ при проведении ОСС являются  не существенными.

Обжалование решений ОСС по гражданскому законодательству

Главой 9 Гражданского кодекса РФ установлены общие требования к решениям собраний. Данные положения Гражданского кодекса подлежат применению, если законодательством, в частности Жилищным кодексом и принятыми на его основе нормативными актами, не предусмотрено  иное.

Статья 181.4 Гражданского кодекса РФ содержит общий перечень оснований, по которым решения ОСС могут быть признаны недействительными.

Так,  решение собрания  согласно статье 181.4 ГК РФ решение  ОСС может признано недействительным, если:

  • имело место существенное нарушение процедуры созыва, подготовки, а так же проведения ОСС, если такое нарушение повлияло на волеизъявление участников собрания;
  • на лицо  существенное нарушение  требований к составлению протокола,  в том числе касательно соблюдения его письменной формы;
  • у представителя участника собрания отсутствовали необходимые полномочия или было допущено неравенство прав участвующих в собрании лиц.

Однако,  если до вынесения решения судом было проведено другое собрание, которым подтверждены итого оспариваемого собрания, то суд не вправе признать первое собрание недействительным.

Часть 5 статьи 181.4 ГК РФ  устанавливает шестимесячный срок исковой давности, однако  ограничивает его двумя годами с момента, когда сведения о решениях, принятых на собрании стали общедоступными.

Кроме того, перед тем как подавать иск в суд , потенциальный Истец обязан уведомить иных собственников помещений о таком намерении и предоставить им необходимую информацию.

Статья 181.5 ГК РФ устанавливает основания для недействительности собраний вне зависимости от признания данного факта судом (ничтожные решения собраний). Так, решение собрания ничтожно в отсутствии требуемого кворума, если принято не в соответствии с установленной компетенцией,  принято по вопросу отсутствующему в повестке дня или не соответствует нормам нравственности и правопорядку.

Представляется, что основания, перечисленные в статье 181.5  ГК РФ в любом случае можно квалифицировать, как наиболее существенные нарушения порядка проведения собраний.

Требования к проведению ОСС по жилищному законодательству

Статьи 44.1-48 Жилищного кодекса РФ устанавливают формы проведения ОСС и требования к порядку созыва, проведения, анию и оформлению результатов собраний.

Существенным требованием к действительности собрания является кворум, который должен  составлять более 50% от общего числа собственников помещений в доме. Решения на ОСС принимаются простым большинством от числа присутствующих, за исключением некоторых вопросов, по которым требуется большинство не менее 2/3 от общего числа присутствующих.

Собственники помещений  не позднее, чем за 10 дней до проведения ОСС должны быть извещены о проведении собрания  заказным письмом или под роспись или в иной форме, установленной предшествующим ОСС. Сообщение о проведении собрания должно содержать обязательные пункты, установленные частью 5 статьи 45 ЖК РФ.

Не допускается изменение повестки дня, а так же принятие решение по вопросам, которые не были ранее указаны в повестке дня.

Решения собраний оформляются протоколом,  в соответствии с требованиями, установленными законодательством.

Сообщения о принятых на собрании решениях и о результатах ания размещаются в доступном месте в доме не позднее 10 дней с момента принятия решений.

Порядок проведения ОСС в форме заочного ания с использованием системы  отличается от общеустановленного. Предполагаются иные сроки и требования к сообщениям о проведении собрания, протокол собрания формируются автоматически и размещается в системе. Есть и другие отличия, обусловленные электронной формой проведения заочного ания.

Нормы статей 45-48 ЖК РФ применяются так же к порядку проведения общего собрания товарищества собственников жилья (ТСЖ), если иные требования не предусмотрены статьей 146 ЖК РФ.

Случаи из практики

По одному из дел районный суд в Краснодаре удовлетворил требования Истца, обжалующего действительность собрания ТСЖ,  поскольку не возможно было установить кворум собрания ввиду отсутствия документов, подтверждающих явку на собрание, так как  сообщения о собрании не были доведены до каждого собственника в порядке предусмотренном законом,  не избирался  секретарь собрания  и  члены счетной комиссии.

Существенно повлиять на действительность решений ОСС могут неактуальные данные о собственнике той или иной квартиры. Аналогичным образом на кворум ОСС могут повлиять неточные данные о площадях, как отдельных помещений, так и всего многоквартирного дома.

В другом деле областной суд отменил решение районного суда в Архангельской области и удовлетворил требования о признании недействительным решения ОСС, указав в качестве одного из оснований на то, что проведение ОСС в форме заочного ания возможно только в случае, если не состоялось ОСС в очной форме (путем совместного присутствия),   и поскольку собственники были лишены возможности высказать свое мнение касательно вопросов повестки дня, убедить других собственников в правоте своих доводов и возражений, то такое нарушение порядка проведения собрания является существенным, оказывающим влияние на волеизъявление участников при проведении ОСС.

В другом случае, суд удовлетворил иск  управляющей компании о признании решения  принятом на общем собрании собственников недействительным, поскольку размер  платы за ремонт и техническое обслуживание дома, утвержденный на этом ОСС не согласовывался с управляющей компанией, не имеет надлежащего экономического обоснования и не учитывает необходимых расходов управляющей компании.

В следующем примере Арбитражный суд Краснодарского края отказал Истцу в удовлетворении иска  о признании  решения  ОСС о создании товарищества собственников жилья недействительным, поскольку Истец пропустил шестимесячный  срок исковой давности, а  Ответчик (ТСЖ) заявило о пропуске  этого срока.

Достаточно часто суды отказываются признавать решения ОСС недействительными ввиду того, что нарушения,  допущенные при проведении ОСС не являются существенными.

Так,  Ейский городской суд  пришел к выводу о том, что выявленные жилищной инспекцией нарушения при составлении протокола общего собрания, такие как отсутствие регистрационного номера протокола, несоответствие полного наименования и реквизитов договора управления, не нарушают требований установленных  ст.181.4 ГК РФ, поскольку письменная форма решения общего собрания членов ТСЖ соблюдена, наличие кворума при проведении ания имелось.

Отдельного внимания заслуживает рассмотрение вопроса о ничтожности решений собраний.  Для признания их недействительными вроде как и не требуется судебное решение,  однако, в силу того что ничтожное решение собрания не порождает правовых следствий,  вопрос ничтожности решений часто возникает при рассмотрении судами иных требований.

Например, ТСЖ взыскивает сумму задолженности за жилищные услуги.  Размер обязательных взносов членов ТСЖ на содержание жилья, относится к ведению общего собрания членов ТСЖ.

  В ходе рассмотрения дела Ответчик представляет доказательства о несоблюдении  кворума при проведении  собрания, на котором был установлен размер обязательных вносов на содержание жилья, что является основанием считать такое решение собрания ничтожным.

Суд в данной ситуации, как минимум должен усомниться в правильности расчета суммы задолженности, так как за основу расчета взяты размеры незаконно установленных взносов.  Но как показывает практика, применение норм о ничтожности решений собраний в районных и особенно мировых судах  вызывает определенные трудности.

Другим важным моментом относительно ничтожности решений собраний является то, что в отношении их недействительности не применяется срок исковой давности.

Шляхов Никита

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!

+7 (861) 212-54-74, +7 (988) 247-17-57

Источник: https://e-romanova.ru/obzhalovanie-reshenij-obshhego-sobraniya-sobstvennikov-pomeshhenij-v-mnogokvartirnom-dome/

Оспаривание протокола общего собрания собственников многоквартирного дома и признание его недействительным

Обжалование решения общего собрания собственников, принятого до покупки квартиры

Нарушения правил проведения собраний собственников помещений может быть признано недействительным.

В настоящей статье мы разбираем подводные камни: как не стать жертвой махинаций, если кто-то пытается оспорить принятое жильцами решение, а также что делать, если решение подложное и не отражает мнения жильцов?

Разберёмся по порядку.

Обжалование в суде результатов ания

Принять согласованное решение собственников – непростая задача. Каждый имеет своё мнение и свои интересы.

Учесть мнение всех довольно трудно, поэтому решение принимается большинством на общем ании.

Полученный результат является обязательным для всех собственников, вне зависимости от их мнения.

СПРАВКА! По закону решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников.

Признание недействительным решения общего собрания собственников возможно по ряду обстоятельств.

  1. Отсутствие кворума.

    Например, если на собрании не было кворума – достаточного количества собственников для проведения ания.

    Согласно правилам, подсчёт участников ведётся непосредственно перед началом обсуждений, поэтому если их недостаточно, то и собрание никто проводить не должен.

    Если же было обсуждение и ание при отсутствии кворума, то вы сможете отменить решение, ведь любой суд может признать протокол общего собрания собственников недействительным.

  2. Отсутствие должного уведомления.

ВАЖНО! Если вам никто не сообщил о намечающемся ании, то вы можете добиваться отмены его результатов.

    Зачастую это происходит в тех случаях, когда решение хотят принять «втихую», без предварительного согласования с владельцами квартир.

  1. Отсутствие вопроса в повестке собрания.

    Ставить на ание вопрос, который отсутствовал в уведомлении, категорически запрещено делать по закону.

    Жильцы должны иметь возможность заранее узнать о том, что будет обсуждаться и принять решение идти или нет на дискуссию.

    По этому основанию протокол будет признан недействительным в 100% случаях.

ВНИМАНИЕ! Изменять повестку запрещено. Если в обсуждение включены вопросы, которых не было в уведомлении, знайте, что такое собрание уже считается неправомерным.

Является ли решение действительным при наличии нарушений?


Нередко собственники идут на небольшую хитрость, которая на самом деле является серьёзным нарушением.
Если на собрании не присутствовал кворум, то они не планируют ание по заочной форме.

Они принимают решение, а чтобы добрать нужное количество подписей — обходят с бланком квартиры и получают «автографы» отсутствовавших. Это ещё одна довольно серьёзная причина, при которой возможно обжалование протокола.

Зачастую это делается по инициативе Совета дома и по обоюдному согласию всех сторон.

Поэтому многие и не считают это нарушением.

Однако нужно помнить, что такая идиллия будет лишь до того момента, когда будут нарушены права одного из участников.

Если же об этой схеме станет известно, то наказания не избежать. На последнем примере прослеживается одна очень важная деталь: если не подать жалобу, то решение будет считаться действительным. Пусть оно и было принято с серьёзными нарушениями.

И связано это с тем, что определить неправомерные действия могут лишь участники собрания. Контролирующие же органы признают документ недействительным лишь тогда, когда ошибки допущены в самом оформлении.

Откуда жилищному надзору станет известно, что владельцы подписывали протокол не на собрании, а около своих квартир? О таких нарушениях известно лишь собственникам.

ВАЖНО! Если принятое решение нарушает Ваши права или же Ваш голос не был учтён, то заниматься оспариванием должны Вы лично. Собирайте факты нарушений и обращайтесь в суд.

Контролирующие органы редко лезут во внутренние дела, поэтому по их инициативе решения практически не отменяются.

Судебная практика

Вы можете пойти путём наименьшего сопротивления – предложить пересмотреть решение и провести ещё одно ание.

Это возможно, если такой пункт указан во внутреннем уставе собрания.

Тогда нужно будет лишь оповестить владельцев о планируемом «заседании».

Если это не удастся, то вам придётся обжаловать решение в суде.

Для этого стоит обратиться в суд по месту нахождения имущества и написать соответствующее заявление. Однако помните, что без предоставления подтверждения об отправке копии иска ответчику суд не станет рассматривать ваше дело.

ВНИМАНИЕ! Перед началом разбирательств обязательно уведомите о своём намерении всех остальных собственников.

А также коротко ознакомьте их с материалами дела, а точнее, с доказательствами, которые Вы собираетесь представить суду. В противном случае Вашу жалобу никто рассматривать не будет.

Поэтому стоит хорошо подготовиться и собрать все имеющиеся доказательства.

За время действия Жилищного кодекса в российские суды накопили большую судебную практику по такому типу исков. Грамотный юрист по данному направлению сможет без труда найти подходящие вашему случаю судебные решения.

Да и вы сами, потратив неделю-другую на изучение всего объёма информации в интернете сможете стать экспертом по судебным разбирательствам в этой области.

Кто может оспорить и какой даётся срок на обращение в суд?

Кто может оспорить? Воспользоваться такой возможностью – право любого из собственников, которого не устраивают итоговые результаты. Важно отметить, что подать жалобу сможете лишь в том случае, если Вы али против или же вовсе не присутствовали на обсуждении.

ВНИМАНИЕ! Если Вам кажется, что имел место факт мошенничества, например, подписи некоторых владельцев были подделаны, — нужно писать заявление в прокуратуру.

Если факты подтвердятся, то результатом будет не только отмена решения, но и наложение определённых ограничений на ответчика. Если им будет Совет дома, то все его члены потеряют свои должности.

По закону Вы имеете шесть месяцев на то, чтобы подготовить и подать заявление в суд или прокуратуру.

Этого вполне хватит, чтобы разобраться с нарушениями, собрать факты и подготовить соответствующее заявление.

Потом Вас ждет еще один не быстрый процесс: обжалование решения.

Советуем вам взвесить вероятность удовлетворения иска, время, которое вы потратите на заседания и те выгоды, которые вы получите в результате.

ВАЖНО! Подавайте жалобу лишь в том случае, если в процессе были нарушены Ваши права и решение причинит Вам серьёзный ущерб.

Поэтому если Вы категорически не согласны с решением, однако оно не несёт Вам существенных убытков, то заниматься этим делом не стоит.

Сколько времени займёт рассмотрение дела? Это зависит от стороны ответчика и сложности дела. По закону этот процесс выглядит довольно простым и быстрым, однако на практике это не совсем так.

Многие дела рассматриваются месяцами, даже несмотря на наличие конкретных доказательств, поэтому наберитесь терпения и будьте готовы к длительному разбирательству.

По теме статьи мы предлагаем вам посмотреть познавательное видео:

Давайте подытожим. Как признать общее собрание собственников недействительным? Существует несколько причин, по которым это возможно сделать. К ним относятся отсутствие кворума, нарушение повестки дня, отсутствие нормальных уведомлений и т. д.

Чтобы оспорить решение общего собрания собственников жилья, Вы должны собрать имеющиеся доказательства и подать заявление в суд.

Помните, что оспаривать результаты нужно лишь в том случае, когда был нанесён серьёзный ущерб или нарушены Ваши права.В противном случае суд вряд ли удовлетворит вашу просьбу.

Источник: https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/sobraniye-sobstvennikov/dokumenty/protokol/osparivanie-p-obshhego-s-s.html

Закон и общество
Добавить комментарий