Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка – можно ли это сделать, способы и порядок действий

Особенности продажи жилой недвижимости, являющейся ипотекой в Сбербанке

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка – можно ли это сделать, способы и порядок действий

Сегодня купить жилье без привлечения кредитных средств довольно непросто даже при наличии приличной зарплаты.

Поэтому большинство наших граждан вынуждены брать ипотечный кредит, для того чтобы улучшить жилищные условия. Это позволяет довольно быстро обзавестись собственным жильем, но и накладывает определенные обязательства.

Нужно помнить о том, что фактически квартира не является вашей собственностью до тех пор, пока не внесены все средства и кредит не погашен. Следовательно, распоряжаться своей квартирой – сдавать ее в аренду или продать в случае необходимости — вы тоже без разрешения банка не можете.

Поэтому, прежде чем принять решение о покупке квартиры в кредит, нужно взвесить все за и против этого шага; проанализировать свои возможности не только с учетом текущей ситуации и платежеспособности, но и постараться «заглянуть в будущее»: насколько вы уверены в завтрашнем дне и в том, что сможете гасить долг и спустя несколько лет.

К сожалению, всего предусмотреть невозможно, и иногда в жизни возникают такие ситуации, когда необходимо продать жилую недвижимость, находящуюся в залоге.

Это может произойти по разным причинам: из-за отсутствия средств на погашение долга; супруги, бравшие кредит на покупку совместного жилья, могут развестись, и каждый желает получить свою долю после развода, могут возникнуть и другие причины. Продать имущество, находящееся в залоге у банка, очень сложно.

Но все-таки некоторые пути выхода из этой ситуации есть. Рассмотрим их на примере Сбербанка — услугами этого финансового учреждения в нашей стране пользуются очень многие граждане.

Условия предоставления займа

В 2017 году Сбербанк снизил процентные ставки по своим ипотечным кредитам.

Так, средняя базовая ставка сейчас составляет 9,5 %. Такая же базовая ставка действует и для приобретения загородной недвижимости – участка под строительство дачи или готовой дачи.

По некоторым проектам, при участии в долевом строительстве и покупке жилья в новостройке от компаний-застройщиков — партнеров банка ставка снижена до 7,5 %.

Для молодых семей предусмотрены сниженные ставки до 8,9 %. К тому же для покупки квартиры можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или для частичного погашения кредита.

По «военной ипотеке» ставка составляет от 10, 9 %.

Условия кредитования в этом году тоже изменились.

Теперь заемщику достаточно внести 15 % от договорной или оценочной стоимости квартиры или загородного дома, кредит выдается на оставшиеся 85 %.

Однако если заемщик не предоставляет документы, подтверждающие его доход и платежеспособность, то сумма первоначального взноса должна составлять не менее 50 % от стоимости объекта недвижимости.

Минимальная сумма кредита составляет 300000 рублей. Выдается она на срок до 30 лет.  Возможно досрочное погашение в любое время.

Обеспечением по займу является приобретаемый объект недвижимости – он находится в залоге у банка до полного погашения долга. Заемщик обязан застраховать приобретаемой жилье от потери или гибели, а вот страхование жизни и здоровья заемщика – дело добровольное.

Однако при отказе от заключения подобного договора, увеличиваются процентные ставки по кредиту от 0,5 до 1 %.

Чтобы оформить заем нужно подать в банк заявление и необходимые документы. В течение 5 рабочих дней Сбербанк их рассмотри и примет решение, после чего заемщику дается срок в 3 месяца, чтобы подобрать нужный объект недвижимости, собрать на него все документы и заключить договоры.

Возможные проблемы

Продавать квартиру, которая находится в залоге у банка, по закону можно только с разрешения самой кредитной организации.

Если в договоре с банком стоит пункт о невозможности ее продажи, то нужно искать другие пути реализации имущества.

Даже в том случае, если банк согласен на продажу залоговой недвижимости или его согласие по договору не требуется, то при продаже могут возникнуть сложности, которые очень непросто бывает решить самостоятельно, без помощи опытных юристов и риэлторов.

К тому же нужно помнить о том, что продажа ипотечной квартиры часто будет происходить по более низкой цене, чем средняя рыночная.

Сложности могут возникнуть при продаже и в том случае, если покупатель, собирающийся приобрести квартиру, тоже берет ипотечный кредит, но в другом банке. Банк-конкурент может отказаться финансировать покупку залогового жилья.

Риски могут быть связаны и с тем, что не всегда оплата происходит через банковскую ячейку. В этом случае есть вероятность оказаться обманутым мошенниками и недобросовестными покупателями.

Требования финансового учреждения

Если вы приняли решение продать свою залоговую квартиру, то обязательно следует известить об этом банк.

Сбербанк при этом выдвигает заемщикам свои требования:

  • Приблизительно за месяц до даты следующего платежа по кредиту нужно сообщить банку о принятии решения. При этом нужно обязательно назвать весомые причины, из-за которых вы решили продать имущество. Сотрудники банка могут попытаться отговорить вас от продажи. Самым серьезным аргументом обычно является отсутствие средств на погашение кредита. Только в этом случае нужно быть готовым к тому, что в дальнейшем получить кредит даже на меньшую сумму в Сбербанке вам будет проблематично.
  • Следующее непременное требование – это наличие письменного согласия банка на продажу залогового жилья. Банк обычно тянет с выдачей этой бумаги, так как не хочет терять клиента. В случае отказа в выдаче согласия, можно обратиться в Центробанк, предупредив об этом свое отделение Сбербанка. Чаще всего после этого Сбербанк идет на уступки, так как иначе ему предстоит решать вопросы еще и с вышестоящими органами.
  • После получения согласия и оформления сделки в первую очередь необходимо погасить все проценты и возможные штрафы. В последние годы за досрочное погашение не предусматриваются санкции, но стоит основательно изучить свой договор, чтобы не упустить все нюансы.

Выполнение всех требований банка позволит вам совершить сделку без нарушения законодательства и без выплаты лишних штрафов и комиссий.

Способы реализации залоговой недвижимости

Продать ипотечную квартиру можно несколькими способами.

Для некоторых способов не требуется согласие банка, в других же оно будет необходимо.

Без согласия банка

Есть несколько способов, позволяющих продать залоговое имущество без участия банка.

Можно взять в долг сумму, не достающую до погашения кредита. К примеру, если есть возможность, можно взять нужную сумму в долг и досрочно погасить кредит.

После того как через Росреестр вы снимаете обременение, то становитесь единоличным собственником жилья и можете распоряжаться им по своему усмотрению.

Продав недвижимость, вы возвращаете долг своим кредиторам.

Еще одни способ, для которого не нужно согласие банка. Вы просите покупателя выплатить вам аванс, в размере суммы вашей задолженности перед банком, обещая снизить рыночную стоимость квартиры. На этот шаг согласится не каждый покупатель из-за высоких рисков быть обманутым.

К тому же не всегда у людей есть возможность выдать такую сумму наличными средствами. Однако, если оформить все правильно и выдать покупателю расписку, заверенную нотариусом, в получении задатка, возможно, получится продать квартиру именно этим способом.

Получив деньги, вы также расплачиваетесь с банком и снимаете обременение, после чего оформляете договор купли-продажи.

Получение одобрения финансового учреждения

Несмотря на кажущуюся простоту двух первых вариантов сделки, на практике бывает очень сложно добиться продажи именно таким способом. Поэтому стоит рассмотреть и другие методы.

Выплата задолженности банку покупателем. Это один из самых распространенных способов.

При этом покупатель и заемщик должны составить предварительный договор купли-продажи, который тщательно проверяется банком, вместе с остальными документами.

После их изучения составляется основной договор, покупатель выплачивает деньги непосредственно банку, разницу после выплаты долга, получает продавец.

Еще один способ, когда покупатель и продавец договариваются о продаже квартиры, находящейся в залоге, путем перечисления средств на аккредитованный счет в том же банке, где и был взят кредит продавцом, то есть в Сбербанке. Покупатель открывает там счет и перечисляет туда деньги. Сумму долга забирает себе банк, а разница остается продавцу.

Если покупателю не хватает собственных средств, то с согласия банка, он может стать заемщиком по кредиту вместо продавца. Этот способ довольно долгий и бюрократический. Используют его в очень редких случаях, когда никакие другие варианты невозможны.

Для смены заемщика потребуется собрать очень большое количество документов, которые будут потом долго и тщательно проверяться. Хотя суть метода довольно проста – покупатель заключает с банком договор ипотечного кредитования, и сумма долга продавца переходит к нему.

Необходимые документы

Для того, чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, потребуется собрать и предоставить в банк такие документы:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи недвижимости, заключенный между покупателем и заемщиком банка;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности;
  • закладная по кредиту;
  • справка о зарплате и доходах, подтверждающая платежеспособность;
  • документ, который подтверждает внесение покупателем средств, достаточных для погашения долга по кредиту заемщика;
  • после внесения средств на погашение долга – документ, подтверждающий снятие обременения с продавца.

В некоторых случаях банк может потребовать дополнительные документы от продавца и покупателя, особенно, если покупатель становится новым заемщиком по этому кредиту.

При разводе

Часто бывает так, что приобретая квартиру, молодые супруги оформляют ее в общую собственность. Часто кредит оформляется на одного из них, а второй становится его созаемщиком или поручителем.

Даже в том случае, если собственность документально оформлена на одного из них, фактически квартира или дом являются их общей собственностью, и ответственность перед банком они несут оба. Однако случается, что спустя несколько лет совместной жизни, супруги решают развестись.

В этом случае встает вопрос, что делать с квартирой и кредитом на нее. По закону оба супруга должны и дальше выплачивать его. Существует несколько вариантов выхода из этой ситуации.

Один из них заключается в том, что бывшие супруги сами договариваются, как им поступить  с жильем, если кто-то из них остается жить в нем, и в каком объеме каждый из них будет выплачивать долг банку.

Другой вариант — это продолжить гасить кредит вместе, и после его погашения разделить имущество.

Третий способ – это с согласия банка продать квартиру, выплатить банку долг, а остаток делить уже между собой.

Возможные риски при оформлении сделки

Решая продавать квартиру, долг по который не выплачен банку в полном объеме, нужно быть готовым к тому, что эта процедура может быть связана с некоторыми рисками и проблемами. К ним можно отнести такие:

  • Если в ипотечной квартире за время ее пользования заемщиком были сделаны перепланировка или ремонт, то банк после всех проверок может отказать в согласии на ее продажу.
  • Жилую недвижимость будет сложно продать по рыночной цене. Обычно она продается по сниженной стоимости. Хотя с другой стороны, это позволит быстрее найти покупателя и погасить долг перед банком.
  • Небольшой выбор покупателей. Это особенно актуально, если требуется погасить долг перед банком за наличные средства – не у всех покупателей могут оказаться наличные в нужном объеме.
  • Потеря собственности. При продаже вы лишаетесь недвижимости, однако при этом у вас не будет и долга перед банком.

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных покупателей и продать недвижимое имущество в ипотеке с наименьшими рисками, следует внимательно изучать все договоры, расписки, которые вы оформляете и подписываете. Если вы чувствуете, что вам трудно разобраться во всех нюансах сделки, то лучше обратиться за консультацией к опытным юристам и риелторам, которые помогут провести сделку с минимальными потерями.

О способах продажи жилой недвижимости, купленной с использованием ипотечного кредита, смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/subsidii/ipoteka/prodazha-kvartiri-ot-sberbanka.html

Как законно продать свою квартиру при ипотеке Сбербанка

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка – можно ли это сделать, способы и порядок действий

Как продать квартиру при ипотеке Сбербанка, если это действительно нужно, потому что:

  • финансовые возможности изменились и не позволяют совершать платежи в полном объеме;
  • созаемщики решили поделить жилплощадь, что часто происходит при разводе супругов;
  • появилась возможность сменить жилье на более качественное;
  • необходимо сменить место постоянного проживания в связи со сменой работы, по семейным обстоятельствам и прочее.

Если у владельца жилья имеются собственные средства в размере остатка займа и суммы процентов, начисленных с момента последнего платежа, то достаточно просто закрыть кредит. Банк выдаст необходимое разрешение, а органы юстиции зарегистрируют сделку в общем порядке.

Если подобных сумм нет, то придется искать другие пути. Существует несколько легальных способов, как продать квартиру, заложенную в Сбербанке.

Основная проблема в такой ситуации – договориться с покупателем, ибо он несет значительные риски, и получить разрешение банка.

Подтверждение факта передачи денег посредством составления и передачи расписок будущему собственнику жилья – отличный способ убедить его в своих честных намерениях, упрочив в нем уверенность в правильности и законности сделки.

Самое трудное при работе с кредитором – общение с его персоналом: людям придется провернуть большую работу, потратить свое время, рисковать.

Если причина выставления квартиры, находящейся в залоге, – финансовые затруднения, то получить разрешение будет проще. Это едва ли не единственная ситуация, когда кредитор добровольно согласится на сделку. Более того будет способствовать ее заключению (обеспечит своевременность подготовки документации).

Сначала следует лично обратиться в банк и объяснить ситуацию. Если достигнута устная договоренность о продаже предмета залога, можно действовать по одной из описанных далее схем.

Если получен отказ в содействии, следует обратиться к кредитору в письменной форме, либо направив ему письмо, либо подав заявление.

К обращению, в котором указывается причина возможных неплатежей, следует приложить подтверждение ухудшения финансового положения:

  • справку об утрате трудоспособности;
  • справку с биржи труда о постановке на учет в качестве безработного и прочее.

Продуктивные переговоры возможны только при условии соблюдения условий ипотечного договора, т.е. при уплате положенных сумм в установленные сроки.

Важно.

Сбербанк – это, прежде всего, коммерческая организация, основной целью деятельности которой является получение прибыли, потому он не заинтересован в досрочном погашении кредитов. Но имеется также и требование Центрального банка о качестве кредитного портфеля, т.е. допустимом объеме проблемных (с просроченной задолженностью) займов. Нарушение данных условий чревато отзывом лицензии.

Потому банк, несмотря на утрату прибыли в виде процентов по ипотечному кредиту, заинтересован в мирном урегулировании конфликта. Ему выгоднее дать разрешение на реализацию залога, чем иметь проблемы с ЦБ, судами и самостоятельно продавать ипотечную квартиру.

Нотариус

Сделка купли-продажи квартиры в части решения вопросов с кредитной организацией выполняется заемщиком самостоятельно (или с привлечением риелтора). Интересы кредитора страхуются путем составления нотариально удостоверенного соглашения между покупателем и продавцом. В бумаге прописываются обязательства:

  • покупателя погасить ипотеку;
  • продавца – продать жилье на определенных условиях.

Деньги, полученные по сделке, направляются на погашение займа, в обмен в Сбербанке выдают справку об отсутствии претензий по объекту. Бумага предъявляется в регистрирующих органах при регистрации перехода права собственности на объект на основании завизированного сторонами договора купли-продажи.

Покупка кредита

Покупка кредита означает фактическую смену заемщика и собственника объекта залога, т.е. обременение сохраняется, но плательщиком будет выступать уже покупатель.

Операция возможна, если речь идет о вторичном жилье. Если объект – недостроенная квартира, то схема применяется только тогда, когда покупка была оформлена по договору долевого участия.

В подобной ситуации потребуется также и разрешение застройщика. Сделка оформляется в виде договора цессии, по которому покупатель после сдачи жилья приобретет право требования на данный объект.

Документ должен получить одобрение юридической службы банка.

Для данной схемы потребуется предоставить банку подтверждение платежеспособности и благонадежности покупателя:

  • паспорт;
  • карточку Сбербанка, на которую поступает заработная плата (пенсия, иной регулярный доход). Если работодатель не аккредитован в Сбербанке, потребуются справка по форме 2-НДФЛ и, заверенная работодателем, копия трудовой книжки. Но условия кредитования в части процентной ставки будут менее выгодными, нежели для сотрудников аккредитованных организаций;
  • заполненную анкету, которую можно получить в любом отделении.

Предоставленные документы и личность заявителя проверяются службой безопасности банка. Если потенциальный заемщик состоит в браке, то его супруг в обязательном порядке будет привлечен в качестве созаемщика, т.е. ему нужно будет предоставить все те документы, что указаны выше.

По итогам сделки покупатель должен стать новым заемщиком. Основание – соглашение о переходе долга, подписанное:

  • уполномоченным представителем банка;
  • продавцом (действующим заемщиком);
  • покупателем (будущим заемщиком).

Документ содержит обязательство покупателя полностью погасить долг. При регистрации перехода прав в свидетельстве будет прописан факт нахождения квартиры в залоге у Сбербанка, но указан другой собственник.

Банковская ячейка

Риск отмены сделки и утраты уплаченного аванса, размер которого будет соответствовать величине ипотечной задолженности продавца, существенно уменьшается, если сделка заключается с использованием банковских ячеек.

В одной из них в период «межвременья» (когда деньги покупатель уже отдал, а обременение еще не снято, переход прав не зарегистрирован) будут храниться деньги, в сумме равной величине долга по ипотеке, и документы, подтверждающие отсутствие претензий банка по данному предмету залога. В другой – остаток суммы по договору, причитающийся продавцу.

Изначально Сбербанк дает разрешение на реализацию квартиры, находящейся в ипотеке. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи. Документ передается на госрегистрацию.

Деньги, необходимые для погашения долга, и документы на снятие обременения хранятся в ячейке до того, как договор не будет передан в регистрирующие органы. Покупатель забирает бумаги на снятие обременения и передает их в органы юстиции, у которых появится законное основание зарегистрировать сделку и переход права собственности. После регистрации продавец изымает остаток суммы.

Депозит

Прежде чем продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, нужно в данном учреждении открыть депозит (безотзывный аккредитив). Схема аналогична порядку реализации предмета залога с его оплатой через банковские ячейки.

На данный счет покупатель внесет сумму, которая будет учтена как плата за объект недвижимости. Часть денег будет направлена на погашение займа, часть, причитающаяся продавцу, будет выплачена ему только после подтверждения факта регистрации перехода права собственности (предоставления договора купли-продажи с отметкой о прохождении регистрации).

Сотрудники самостоятельно передадут информацию о закрытии кредита в органы юстиции. После этого регистрируется сделка и переход права собственности.

Минуя залогодержателя

Квартира в ипотеке Сбербанка может быть продана и без его уведомления. Подобный метод практикуется, если по тем или иным причинам кредитор отказывается дать согласие на продажу предмета залога.

Схема рискованна для покупателя, ведь ему придется погасить долг постороннего человека – закрыть кредит продавца досрочно – без гарантии, что в случае срыва договоренности сможет вернуть потраченное.

Сбербанк выдаст документ, свидетельствующий о погашении обязательств.

Бумага предоставляется в регистрирующие органы, которые на основании договора купли-продажи оформят переход права собственности в обычном порядке.

Перекредитование

Если покупатель найден, но ни один из способов, описанных выше, стороны не устраивает, продавец вправе взять кредит на сумму остатка задолженности по ипотеке в другом банке.

Естественно, если это возможно исходя из предлагаемых конкурентами условий и платежеспособности продавца – наличие большого остатка по кредиту сократит сумму ежемесячного дохода, учитываемого в качестве показателя платежеспособности, на величину ежемесячных ипотечных взносов. Этот факт сильно снижает шансы получить еще один кредит.

Полученными заемными средствами следует погасить ипотечный займ. После этого Сбербанк предоставит документы на снятие обременения и квартиру можно спокойно продать.

Потери продавца при данной схеме будут равны сумме комиссий и процентов, уплаченных по кредиту в другом банке. Чем быстрее будет проведена сделка, тем меньше затраты.

Риск

Потенциальные риски продавца:

  • потеря времени. Если предполагается, что покупка будет совершаться за счет заемных средств, полученных покупателем от другого кредитора, то отследить реальность и результативность подачи им заявки невозможно. Придется верить на слово, платить свои ипотечные взносы в полном объеме, возможно, отказав другим претендентам на квартиру;
  • утрата части стоимости жилья – клиент будет требовать дать скидку за понесенный риск, все сопутствующие расходы (аренда ячейки, оплата нотариальных услуг и прочее) будут оплачены из кармана продавца. Подобные вопросы обсуждаются еще на стадии подготовки сделки;
  • мошенничество – при схеме с банковскими ячейками необходимо проследить соответствие закладываемой суммы оговоренной, уточнить список бумаг, необходимых для доступа в сейфовое пространство, порядок передачи ключа от сейфа.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-zakonno-prodat-svoyu-kvartiru-pri-ipoteke-sberbanka/

Как продать квартиру купленную в ипотеку Сбербанка

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка – можно ли это сделать, способы и порядок действий

Ипотечное соглашение подразумевает наличие залогового обеспечения. В качестве залога может быть оформлена квартира, дача, земельный участок и др. Многие неопытные заёмщики считают, что залог нельзя продать.

На самом деле заложенная недвижимость может быть реализована при досрочном погашении ипотеки. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Прежде всего стоит изучить действующее законодательство.

Права и обязанности участников ипотечной сделки прописаны в 102-ФЗ и 301 ст. ГК РФ.

Как продать ипотечную квартиру с участием Сбербанка?

Причины, по которым у человека может возникнуть желание продать залоговое имущество, бывают разными. У кого-то ухудшается материальное положение, кто-то разводится, другие хотят поскорее рассчитаться с долгами.

Для оформления продажи залоговой квартиры необходимо составить заявление на имя руководителя банковского отделения. Должнику следует озвучить обстоятельства, которые подтолкнули его к реализации залога.

После получения одобрения со стороны Сбербанка можно продать помещение на открытом рынке.

Финансовые организации оказывают активное содействие в совершении операций с заложенной недвижимостью. Они подбирают покупателей жилплощади и обеспечивают безопасность расчётов.

С 2012 г российские банки утратили возможность взимать комиссии за досрочный возврат кредитов. Соответствующие законопроекты были одобрены депутатами Госдумы РФ.

В данный момент реализация залогового имущества не влечёт дополнительных расходов для заёмщика.

Продажа залога сопровождается составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи. Часть денег, переведённых по договору, пойдёт на погашение ипотеки. Остаток средств закладывается в сейфовую ячейку.

После полного погашения задолженности подписывается соглашение, в котором указываются сведения о том, что часть суммы хранится в банковской ячейке.

После снятия обременения происходит окончательный расчёт и переоформление помещения.

Как продать квартиру без участия Сбербанка?

Если вы решили продать недвижимость без активного содействия со стороны банка, то стоит придерживаться следующего алгоритма:

  • Осуществляется поиск покупателя, который согласится погасить задолженность ипотечного заёмщика перед Сбербанком;
  • Клиент кредитной организации совместно с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи;
  • Погашается задолженность по ипотеке;
  • Владелец помещения совместно с сотрудником Сбербанка снимает обременение с залогового имущества;
  • Оформляется договор купли-продажи помещения;
  • Сделка регистрируется в Росреестре.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Гражданин, решивший реализовать залоговое имущество самостоятельно, обязан заблаговременно уведомить Сбербанк о своих намерениях. Условия предстоящей сделки должны устраивать обоих контрагентов.

Если залоговым имуществом является строящееся жильё, то продажа может быть осуществлена только при наличии разрешения застройщика. Недвижимость с обременением обычно продаётся со значительной скидкой (10-25%).

Покупателями часто выступают опытные риелторы, которые занимаются приобретением квартир.

Особенно выгодно приобретать ипотечную квартиру в период экономического кризиса. Человек, испытывающий финансовые проблемы, вынужден продать помещение по минимальной цене. Именно это происходило во время кризиса 2007-2009 годов.

Как продать квартиру, приобретённую по программе военной ипотеки?

Процесс реализации залогового имущества участником НИС (накопительно-ипотечной системы) проходит в несколько этапов:

  • Военнослужащий оповещает представителей Росвоенипотеки о своём намерении снять обременение с залоговой квартиры;
  • Подаётся повторное заявление на участие в программе НИС. Это делается для того, чтобы солдат или офицер не потерял возможность приобрести жилплощадь, используя военную ипотеку;
  • Сбербанк рассчитывает остаток долга по кредиту, после чего происходит полное погашение долговых обязательств;
  • Военнослужащий получает бумагу о снятии обременения с жилплощади и свидетельство о праве собственности.

Деньги, возвращённые в бюджет, заново учитываются на счёте участника НИС. Они могут использоваться для повторной покупки жилья. Вторым вариантом продажи ипотечной квартиры может стать цессия (переуступка прав).

При такой схеме реализации недвижимости военнослужащий не обязан снимать обременения с жилплощади. Суть данной схемы состоит в том, что долговые обязательства по жилищной ссуде передаются третьей стороне.

В качестве контрагента может выступать участник НИС или гражданское лицо.

Как продать квартиру в ипотеке, в которую вложен материнский капитал?

Материнский капитал, полученный за рождение второго и последующего детей, семья может потратить на улучшение жилищных условий. Многие молодые мамы перечисляют МК банкам в счёт погашения процентов по ипотеке.

Не у всех заёмщиков хватает ресурсов для того, чтобы полностью погасить ипотеку. В этом случае может возникнуть необходимость продажи залоговой недвижимости.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, приобретённую с использованием МК?

Первым делом следует обратиться в Сбербанк и органы опеки. Эти структуры должны одобрить предстоящую сделку. После рассмотрения документов происходит завершение операции по реализации ипотечного жилья, приобретённого с использованием МК. Оформить продажу можно двумя способами:

  • Составляется договор купли-продажи жилой недвижимости. После этого покупатель квартиры выплачивает банку остаток долга по ипотечной ссуде;
  • Покупатель переоформляет на себя обязательства по выплате оставшейся части ипотечного кредита.

После завершения сделки продавец может приобрести новую квартиру за счёт МК. Купленная недвижимость не должна ухудшать жилищные условия и качество жизни детей. Несовершеннолетним собственникам должны быть выделены доли в новом помещении.

В некоторых случаях владельцы ипотечной квартиры нарушают действующее законодательство и продают жильё без оповещения органов опеки. Такие действия могут иметь серьёзные юридические последствия. Если материнский капитал тратится нецелевым образом, то человека ждёт административный протокол и внушительный штраф.

Сделка с ипотечной квартирой, которая куплена с использованием средств МК, может быть признана незаконной (при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства).

Когда ребёнок достигнет возраста восемнадцати лет, он сможет подать судебный иск, и сделку аннулируют. В этом случае продавцу придётся возвращать деньги покупателю. Необходимой суммы у бывшего владельца ипотечной квартиры может не быть.

При таком развитии событий покупателю придётся возвращать деньги через суд.

Документы, необходимые для продажи квартиры

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка без участия риелтора? Если вы планируете продавать ипотечную квартиру самостоятельно, то следует подготовить следующие бумаги:

  • Паспорта собственников недвижимости. Если в квартире прописан ребёнок, которому не исполнилось 14 лет, то нужно предъявить свидетельство о рождении;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Технический паспорт помещения. Эту бумагу можно получить в МФЦ или БТИ;
  • Выписка из домовой книги. В этом документе отражён список лиц, зарегистрированных квартире.
  • Справка из ЖЭКа или ТСЖ об отсутствии долга за коммунальные услуги;
  • Если среди владельцев квартиры или дома есть несовершеннолетние граждане, то необходимо предоставить разрешение от органов опеки. Государственная структура выдаст этот документ только в том случае, если продажа помещения не ухудшит условия жизни ребёнка. Бумага может быть оформлена только при участии обоих родителей (опекунов или усыновителей), даже если они в разводе. Заявление рассматривается 14 дней.
  • Для реализации квартиры требуется письменное согласие обоих супругов. Документ заверяется у нотариуса;
  • Справка об оценочной стоимости квартиры. Процедуру оценки проводит фирма, которая имеет государственную лицензию.

Если клиент затрудняется с выбором оценочной компании, то ему следует обратиться к сотруднику Сбербанка. Кредитное учреждение тесно сотрудничает с большим количеством аккредитованных оценщиков.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку

Источник: https://s-ipoteka.info/info/operacii/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka.html

Как продать ипотечную квартиру в залоге у Сбербанка?

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка – можно ли это сделать, способы и порядок действий

Недвижимость, приобретённая по договору ипотеки, считается залоговым имуществом банка вплоть до полного погашения задолженности.

Зная об этом, многие заёмщики уверены, что квартиру, находящуюся в ипотеке, невозможно продать.

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка в 2019 году? О способах и нюансах такой сделки читайте далее.

Существует немало причин, вынуждающих заёмщика продать ипотечную квартиру. Это может быть переезд в другой город, страну, расторжение брака, ухудшение финансового состояния в связи с болезнью и пр. Иногда продажа недвижимости становится единственным выходом из создавшейся ситуации, и тогда у заёмщика возникает вопрос: возможно ли это и как осуществить подобную сделку?

Взятая в ипотеку квартира является залоговой, то есть на неё оформлена закладная, хранящаяся в банке, а это ограничивает возможности по её распоряжению вплоть до полного погашения задолженности.

Однако такую квартиру можно продать. Главное — соблюсти все требования и условия банка.

Продать ипотечную квартиру можно только с разрешения Сбербанка. Банк согласится на продажу только в том случае, если заёмщик предоставит убедительное обоснование своего намерения продать квартиру с остатком долга. А причины должны быть действительно весомые, к примеру, потеря трудоспособности, переезд в другую страну, снижение заработка и пр.

Сбербанк: продажа ипотечной квартиры, состоящей в залоге у банка

Возможны 4 способа реализации залоговой квартиры:

  • Досрочно погасить ипотеку, используя средства платёжеспособного покупателя, желающего приобрести залоговую квартиру.
  • Продать с помощью банка.
  • Реализовать закладную.
  • Заняться продажей самостоятельно.

Пошаговая инструкция реализации ипотечной квартиры от Сбербанка в 2019 году включает в себя следующие пункты:

  1. Определение остатка долга.
  2. Подготовка пакета документов.
  3. Получение разрешения Сбербанка.
  4. Проверка банком нового заёмщика.
  5. Подписание нового договора ипотеки.
  6. Аннулирование старого договора.
  7. Расчёт между продавцом и покупателем.
  8. Регистрация прав собственности.

Необходимо учитывать, что банк будет проверять благонадёжность и финансовую состоятельность покупателя ипотечной квартиры, поскольку он станет новым заёмщиком.

Потенциальный покупатель недвижимости, находящейся в залоге у банка, должен удовлетворять установленным требованиям (гражданство, возраст, трудовой стаж, чистота кредитной истории).

Какие документы нужны?

Для продажи квартиры, обременённой ипотекой Сбербанка, заёмщику нужно подготовить:

  • паспорта РФ всех собственников жилья, включая свидетельства о рождении детей до 14 лет с выделенными долями;
  • кадастровый паспорт на недвижимость;
  • справку из ТСЖ об отсутствии долга по оплате ЖКХ;
  • письменное разрешение органов опеки на продажу квартиры (при наличии несовершеннолетних детей);
  • нотариально заверенное согласие супругов на продажу недвижимости;
  • отчёт об оценке квартиры, составленный оценочной компанией.

Вместе с пакетом документов продавец предоставляет банку заявление об аннулировании кредитных обязательств и возложении их на другое лицо, готовое взять на себя обязательства по погашению долга.

От покупателя требуются следующие бумаги:

  • заявление;
  • паспорт;
  • копия трудовой книжки (заверенная нотариально);
  • справка о доходах за последние 6 месяцев;
  • заполненная анкета.

Если с момента оценки квартиры прошло полгода и более, то процедуру оценки необходимо пройти повторно.

Как правильно составить договор?

Для заключения сделки по продаже ипотечной квартиры не стоит разрабатывать собственный проект договора: все образцы договоров имеют утверждённую форму, разработанную Сбербанком. Формы договоров можно получить в отделении банка, курирующего сделку, а также скачать на сайте Сбербанка.

Как предварительный, так и основной договор должны включать:

  • ФИО;
  • паспортные данные;
  • ИНН;
  • адрес прописки и фактического пребывания;
  • полное описание недвижимости: местоположение, общая площадь и т.д.
  • сведения о праве собственности, на основании которого заёмщик продаёт недвижимость.

Предварительный договор, помимо основной информации, содержит обычно данные о том, кому принадлежит закладная на квартиру, стоимость и способ проведения расчёта, сроки выполнения обязательств сторон по внесению залога и оформлению документов, реквизиты сторон, по которым будет произведена оплата.

Оба договора скрепляются подписью сторон. Основной договор заверяется нотариально.

Как происходит передача денег?

При согласии банка на реализацию залоговой квартиры передачу денег можно произвести:

  • с использованием банковской ячейки (при расчёте наличными средствами);
  • с открытием аккредитивного счёта (при безналичном расчёте).

Покупатель передаёт продавцу разницу между остатком долга по ипотеке и стоимостью квартиры.

Обратите внимание! Приобретение ипотечной квартиры может стать для покупателя выгодной сделкой, поскольку обременённое жильё продают, как правило, со скидкой, по цене ниже среднерыночной.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку?

Такой вариант сделки продажи ипотечной квартиры встречается сегодня всё чаще. Но в этом случае существует один нюанс, без соблюдения которого сделка не будет заключена.

Покупатель должен обладать собственными средствами, сумма которых покроет остаток долга перед Сбербанком. В ином случае банк откажет в продаже залогового объекта такому покупателю.

Если покупатель со средствами найден, то реализация ипотечной квартиры производится по схеме:

  1. Заключение предварительного договора с указанием:
    • суммы задатка;
    • остатка задолженности в Сбербанке;
    • наименования и реквизитов ипотечного банка покупателя;
    • порядка и сроков расчётов.
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залоговой квартиры от обременения.
  4. Получение нового свидетельства о праве собственности.
  5. Предъявление пакета документов в другой банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в Регпалате.
  8. Снятие обременения.

При ипотечном кредитовании квартира, приобретаемая за кредитные средства, остаётся в собственности заёмщика и оформляется в залог банку-кредитору. После погашения займа клиент вправе снять обременение с недвижимости и погасить в ЕГРП регистрационную запись об ипотеке. После этого собственник жилья получает новое свидетельство или выписку из ЕГРП без отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка обязаны связаться с заёмщиком в течение 3 рабочих дней после полного погашения ипотеки для согласования дальнейших шагов по снятию обременения.

В ином случае клиенту необходимо позвонить в Сбербанк по телефону +7 (495) 665-86-36 или написать сообщение по адресу электронной почты: mfl@sberbank.ru.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку Сбербанка, то это упрощает сделку. В данном случае Сбербанк просто переоформляет залог с продавца на покупателя по специальной программе ипотеки.

Пошаговая инструкция подобной сделки:

  1. Покупатель подаёт заявку на ипотеку с условием, что будет приобретаться квартира в залоге Сбербанка.
  2. Банк одобряет сделку.
  3. Покупатель выплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк гасит ипотечный кредит и оформляет новый — на покупателя.
  5. Регистрируется снятие старого обременения и наложение нового на другого заёмщика.

В случае, если жильё приобреталось с использованием маткапитала или по военной ипотеке, продажа будет иметь ряд ограничений. Разберёмся в этих нюансах далее.

Продажа квартиры, приобретённой по военной ипотеке

Участник данной программы может продать квартиру, находящуюся в залоге Сбербанка, следующим способом:

  1. Военнослужащий пишет заявление в Росвоенипотеку с описанием ситуации и просьбой снять отметку об обременении с квартиры, купленной с помощью государственных средств.
  2. Одновременно он подаёт заявку на повторное участие в НИС (если позволяют возраст, выслуга).
  3. Сбербанк сообщает Росвоенипотеке о размере остатка задолженности (с приложением графика и выписки по счёту).
  4. Заёмщиком погашается остаток долга за счёт собственных сбережений, а деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, зачисляются на индивидуальный счёт военнослужащего.
  5. С квартиры снимается обременение.
  6. Возможно вторичное оформление военной ипотеки в ином банке.

Ещё один вариант продажи подразумевает переуступку прав (цессия) другому участнику НИС.

Продажа ипотечной квартиры с использованием маткапитала

Получить разрешение от Сбербанка на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом очень трудно. Связано это со следующими нюансами:

  • Необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки (выдаётся только после подтверждения фактов о том, что права детей в результате продажи не будут ущемлены в будущем).
  • Продать такую квартиру можно только в целях покупки новой жилплощади, обмена, строительства собственного дома или для открытия депозита в банке на имена детей.
  • Перед продажей необходимо выделить обязательные доли на всех членов семьи, в том числе и на детей.

Порядок действий при реализации ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

  1. Получение письменного разрешения от органов опеки и Сбербанка.
  2. Поиск покупателя, который согласится купить обременённую квартиру.
  3. Подписание договора.
  4. Погашение остатка долга на основании выписки по ссудному счёту.
  5. Снятие обременения.
  6. Покупка нового объекта недвижимости.

Если органы опеки отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, то сделка не может состояться.

Что делать, если Сбербанк не даёт разрешения на продажу квартиры?

Существует несколько вариантов, но все они возможны только после того, как банк снимет обременение с квартиры. Что можно сделать:

  • Оформить потребительский кредит, выплатить остаток по ипотеке, затем продать квартиру.
  • Найти покупателя, который под расписку выдаст средства для погашения задолженности по ипотеке. После расчёта с квартиры будет снято обременение. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.
  • Оформить процедуру, называемую «Переводом долга на другое лицо». В подобном случае покупатель сам становится заёмщиком и выплачивает жилищный кредит.

Процедура продажи ипотечной квартиры — сложный и трудоёмкий процесс. Но если ситуация вынуждает, то посетите отделение Сбербанка и согласуйте с сотрудниками свои намерения. Если причина для продажи веская, то банк всегда пойдёт навстречу клиенту.

Источник: http://ipoteka-expert.com/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka-2/

Как продать квартиру которая находится в ипотеке у Сбербанка: пошаговая инструкция

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка – можно ли это сделать, способы и порядок действий

При заключении договора на ипотеку со Сбербанком, главным требованием является предоставление залога. В большинстве случаев в качестве обеспечения выступает приобретаемое недвижимое имущество.

В течение длительного срока выплаты задолженности банку может возникнуть ситуация, побуждающая заёмщика продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка.

Ниже мы рассмотрим, одобряет ли банк такого рода сделки, и, если да, какие действия должен предпринять заёмщик, чтобы соблюсти законы страны и правила финансового учреждения.

Почему продаются ипотечные квартиры?

Жизненные ситуации, заставляющие граждан выставлять на продажу купленную в ипотеку недвижимость, бывают разными. Наиболее часто люди расстаются с обременённой недвижимостью по таким причинам:

  • потеря работы и связанная с ней невозможность выплачивать ежемесячно крупные суммы;
  • болезнь заёмщика или близких ему людей;
  • улучшение финансовой ситуации и желание приобрести более дорогую жилплощадь;
  • переезд и т. д.

Какой бы ни была причина, банк готов идти навстречу заёмщику, принявшему решение продать квартиру.

Требуется ли банковское разрешение?

Если квартира находится в залоге у банка, её не следует рассматривать как свою безраздельную собственность. Сбербанк также имеет на неё права, так как недвижимость служит для него гарантом честности заёмщика.

В ФЗ «Об ипотеке» чётко прописано, что гражданин имеет право на продажу ипотечной квартиры, но только при условии, что банк даст на то своё официальное согласие.

Исходя из сказанного, собственник обязан предварительно обратиться в финучреждение и заявить о своём намерении выставить на продажу ипотечную жилплощадь. Также он должен подробно сообщить об условиях готовящейся сделки.

Сотрудник Сбербанка даст заёмщику профессиональную консультацию, а также рассчитает остаток по долгу. Новый собственник должен получить недвижимое имущество без обременения.

Как получить сбербанковское разрешение?

цель, преследуемая банком, — возврат денег, выданных заёмщику. Администрацию финансового учреждения интересуют условия готовящейся сделки. Заёмщик должен аргументировать решение выставить квартиру на продажу и согласовать с администрацией финучреждения стоимость недвижимости.

Как продать недвижимость с ипотекой по шагам: четыре пути

Есть несколько способов, позволяющих продать жилплощадь с обременением по ипотеке:

  • за наличные деньги;
  • в ипотеку иного финансового учреждения;
  • с участием Сбера;
  • без участия Сбера.

Рассмотрим перечисленные способы отдельно.

Продаём квартиру за наличные

В этом случае совершается традиционная сделка, когда покупатель вручает продавцу затребованную сумму наличности. Вот пошаговая инструкция действий:

  1. Обращаетесь в Сбербанк, чтобы оповестить его администрацию о готовящейся сделке.
  2. Находите покупателя, который согласен приобрести квартиру, имеющую обременение.
  3. Заключаете с покупателем договор купли-продажи.
  4. Покупатель передаёт часть средств (сумму задолженности)  банку, оставшиеся деньги вручает продавцу.
  5. Банк закрывает кредитный договор и снимает обременение с квартиры.

Участники сделки имеют право затребовать в банке справку о том, что с проданной квартиры снято обременение.

Продаём квартиру в ипотеку иного финучреждения

Ситуации, когда покупатель хочет приобрести ипотечную квартиру, оформив новую ипотеку, случаются часто.

Важно: Если ипотечная квартира покупается в новую ипотеку, у покупателя должны быть в наличии средства, достаточные для того, чтобы закрыть задолженность перед Сбербанком. Если нужной суммы нет, банк запретит сделку.

Алгоритм продажи описываемого типа состоит из таких шагов:

  1. Продавец заключает договор купли-продажи с покупателем. В документе отдельно оговаривается возврат суммы задолженности банку. Она выступает в качестве задатка. Также указываются сроки, когда будет дан задаток.
  2. Покупатель гасит задолженность продавца перед банком.
  3. СБ снимает обременение с квартиры.
  4. Покупающий получает новое правоустанавливающее свидетельство.
  5. Покупатель предъявляет в иной банк документацию, для оформления новой ипотеки.
  6. Подписывается кредитная документация.
  7. Сделка регистрируется в Регпалате/МФЦ.

Продаём квартиру с участием Сбербанка

Проще проходит ипотечная сделка, если покупатель намерен оформить кредит в Сбербанке. В этом случае залог будет переоформлен с продающей стороны на покупающую.

Источник: https://OPlatezhah.ru/sberbank/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Закон и общество
Добавить комментарий