ДДУ и ЖСК: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Дду и жск: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

ДДУ и ЖСК: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

  • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
  • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.
Договор долевого участия по 214 ФЗДоговор с ЖСК по 215 ФЗ
Регистрация дду в Росреестре – это исключает двойную продажу квартирВ Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку.Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписыватьЧеткого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительстваЗакон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ.

И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры.

Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

  • Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
  • Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом.

В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки.

Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/osobennosti-i-otlichiya-ddu-i-zhsk/

Что выбрать: ЖСК или ДДУ? Разбираемся в отличиях, преимуществах и недостатках

ДДУ и ЖСК: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Каждая молодая семья мечтает обзавестись своим уютным гнездышком. Но не каждая может сразу купить готовое жилье. Поэтому многие ищут альтернативные пути: вложить деньги в долевое или кооперативное строительство.

Оба варианта абсолютно законны, но схемы оформления сделки через ДДУ и ЖСК совершенно разные.

Так что же выбрать: жилищно-кооперативное или долевое строительство? Мы подскажем, какие отличия, преимущества и недостатки есть у данных сделок.

Что такое ДДУ и ЖСК?

Долевое строительство — это договор между застройщиком и дольщиком,

заключенный в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Застройщик обязуется своевременно возвести дом, получить согласие на ввод его в эксплуатацию и передать инвесторам готовый объект. В свою очередь, дольщик обязуется полностью заплатить за жилье и принять дом.

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре.

Кооперативное строительство — добровольное объединение людей с целью построить конкретный жилой объект. Внося деньги на строительство, инвестор становится пайщиком. ЖСК — договор между кооперативом и пайщиком, где первый обязуется построить дом, а второй — выплатить весь паевый взнос.

Регистрация договора ЖСК в Росреестре не обязательна.

Основные отличия между ДДУ и ЖСК

В договорах долевого и кооперативного строительства есть существенные различия:

  • Государственная регистрация

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, гарантируя надежность сделки. Договор ЖСК не нуждается в подобной регистрации, и это не исключает повторную продажу вашей квартиры.

В ДДУ указана вся стоимость приобретаемого жилья, она неизменна.

В договоре ЖСК прописанная сумма за квартиру может увеличиться из-за дополнительных трат застройщика.

В ДДУ указана конкретная дата сдачи жилого объекта. Если застройщик не успевает возвести дом в срок — выплачивает неустойку и штраф.

В соглашении ЖСК сроки строительства не прописаны.

ДДУ позволяет использовать беспроцентную рассрочку до сдачи дома. По договору ЖСК можно получить рассрочку на более долгий срок, но под процент.

Расторгаете договор долевого участия — застройщик возвращает ваши деньги. Прекращаете договор с ЖСК — кооператив выплачивает не более 85% вложенных средств.

Есть и еще одно отличие. По договору долевого участия застройщик обязан предоставить всю необходимую документацию в Росреестр до начала строительства и обеспечить открытый доступ к документам.

ЖСК не имеет таких обязательств.

ДДУ обеспечивает надежность сделки, а ЖСК — ее выгоду.

Особенности ДДУ

Долевое строительство — рискованное предприятие. Поэтому до заключения договора рекомендуем:

  • изучить бумаги компании-застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности;
  • проверить уставные документы и разрешение на возведение объекта;
  • изучить акты для строительства (экология, фундамент и другие).

Если таких данных у застройщика нет — строительство незаконно.

Особое внимание следует обратить на строительный проект, арендный договор или выписку ЕГРН о праве собственности на земельный участок. Но главное, убедитесь, что оплата по ДДУ поступила в банк, а не в кассу компании.

Не оставляйте без внимания и сам договор долевого участия. В нем должны быть прописаны:

  • адрес объекта: этаж, планировка, площадь;
  • тип используемых строительных материалов;
  • срок сдачи дома;
  • окончательная цена;
  • порядок возврата средств в случае просрочки сдачи дома;
  • отсутствие других претендентов на помещение;
  • положение об оплате коммунальных платежей до заселения.

Дольщики могут посмотреть все документы по долевому строительству в открытом доступе.

Плюсы и минусы ДДУ

Приобретая жилье по ДДУ, покупатель может быть уверен в надежности сделки:

  • квартира не будет продана другому человеку;
  • все документы находятся в открытом доступе;
  • стоимость квартиры четко обозначена и неизменна;
  • можно вернуть полную сумму в случае расторжения договора;
  • есть пятилетняя гарантия на новую квартиру.

Но у долевого строительства есть и минусы. Во время регистрации оформление документов на квартиру приостанавливается (до 3-х месяцев). Также оплата за квартиру ограничена сроком возведения дома, а рассрочка на приобретение дается максимум на 5 лет.

Особенности ЖСК

Кооперативное строительство позволяет дешево купить жилье в новострое. Пайщики оплачивают строящийся объект через созданный паевый фонд. Они вносят в фонд ежемесячную плату.

За год каждый пайщик должен собрать 50% от стоимости квартиры. Если он внес меньше половины, то может взять ссуду у кооператива. Срок ее погашения — от 5 до 20 лет. Пока пайщик не погасит долг, ЖСК остается собственником его жилья.

Продать или сдать в аренду такую квартиру он не сможет.

Плюсы и минусы ЖСК

Несмотря на все риски ЖСК, у кооперативного строительства есть свои достоинства: быстрое оформление документов, длительная рассрочка по платежам, неограниченный доступ к бумагам компании, контроль за возведением дома.

Но недостатков больше:

  • кооператив не штрафуется при нарушении сроков строительства;
  • цена квартиры может быть увеличена;
  • отсутствует строгое обязательство на получение строительного разрешения, право собственности или аренду земельного участка;
  • при расторжении договора ЖСК возвращает пайщику не все деньги.

Разорвав договор с ЖСК, вам вернут только часть вложенных средств — максимум 85%.

Так что же выбрать: ДДУ или ЖСК?

Любая схема покупки собственного жилья имеет свои достоинства и недостатки. ДДУ подкупает четкостью правил и регистрацией, а ЖСК — выгодой. Но ни долевое, ни кооперативное строительство не дают надежных гарантий. Поэтому перед покупкой квартиры по ДДУ или соглашению с ЖСК рекомендуем внимательно просмотреть все документы компании-застройщика.

Важно обратить внимание и на ее репутацию. Компания, которая плодотворно работает несколько лет, станет надежным застройщиком. А компания, которая изначально хочет пойти на обман, совершит это при любой схеме строительства: как при ДДУ, так и при ЖСК. Выбор остается только за вами.

Источник: http://domkodeks.ru/ddu/chto-vybrat-zhsk-ili-ddu

Договор ДДУ или ЖСК: отличия, плюсы и минусы

ДДУ и ЖСК: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Недвижимость можно приобрести как для себя, так и с целью последующей перепродажи и сдачи имущества в аренду.

При этом сделки заключаются уже на стадии строительства.

Любой гражданин может купить строящееся жилье в двух формах:

  1. заключив с застройщиком договор участия в долевом строительстве,
  2. став членом жилищно-строительного кооператива.

Проанализируем достоинства и недостатки каждого типа договора.

ДДУ. В рамках заключения договора долевого участия застройщик привлекает денежные средства покупателей с целью создания многоквартирного дома.

Порядок и особенности заключения данных договоров регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

ЖСК. Вступление граждан в жилищный кооператив – это не договорные, а корпоративные отношения, предполагающие равноправное участие.

Члены кооператива, организовывают весь процесс строительства объекта самостоятельно:

  • сбор денежных средств,
  • разработку проектной документации,
  • закупку строительных материалов,
  • заключение договоров с подрядными организациями.

Отношения сторон при этом регулируются Жилищным кодексом и Федеральным законом №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Нужна ли регистрация сделки?

ДДУ. Различия между этими двумя вариантами ощутимы уже на стадии заключения сделок.

ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения.

Права и обязанности сторон возникают только на основании ДДУ, зарегистрированного в установленном законом порядке.

ЖСК. По договору ЖСК гражданин становится членом кооператива: принимает на себя права и обязанности по строительству определенного объекта недвижимости.

Договор о выплате пая в Росреестре не регистрируется.

Государственная регистрация квартиры по договору ЖСК проводится уже после окончания строительства в отношении готового объекта.

Что лучше защищает интересы участников?

ДДУ. С юридической точки зрения ДДУ защищён:

  • прописан объект строительства;
  • дата окончания строительных работ и сдачи дома;
  • точная стоимость объекта;
  • основания расторжения договора и выплаты компенсации дольщикам;
  • гарантии застройщика.

На правоотношения сторон, возникшие из ДДУ, распространяется законодательство о защите прав потребителей:

  1. право получения неустойки установлено в законом,
  2. право на освобождение от уплаты государственной пошлины при подаче исковых заявлений в суд на сумму, не превышающую 1 000 000 руб.

Дольщик по окончании строительства получает объект, полностью совпадающий с договором
В случае претензий сможет защитить свои права, опираясь на Закон о защите прав потребителей.

ЖСК. Устав жилищного кооператива — основной документ, который устанавливает права и обязанности членов ЖСК.

В уставе подробно прописаны особенности взаимоотношений между членами и органами правления кооператива.

Все значимые решения принимаются общим собранием членов ЖСК.

Участники долевого строительства такими правами по отношению к компании-застройщику не наделены.

Став членом ЖСК, гражданин получает возможности непосредственного участия в ходе строительства и детального контроля над процессом.

Выделяют две группы обязанностей:

  1. индивидуальные, ими «нагружают» каждого члена ЖСК,
  2. коллективные, они возложены на всех участников в совокупности.

Необходимо согласовывать со всеми членами ЖСК:

  • изменения в проекте дома,
  • стоимость работ и пая.

Чтобы достичь соглашения по таким вопросам на общем собрании ЖСК, придётся потратить немало усилий.

Закон о защите прав потребителей не защищает членов ЖСК.

Соглашение члена кооператива с ЖСК подпадает под Закон о защите прав потребителей, если речь идёт о других гражданско-правовых договорах: кооператив заключает договор купли-продажи движимого имущества со своим участником.

Что выгоднее: финансовые риски

Основным достоинством участия в ЖСК является более привлекательная цена квартиры.

ДДУ позволяет получить кредит по ипотеке.

ДДУ. В ходе стройки может вырасти стоимость пая. Строительные материалы выросли в цене: по данным Росстата арматура за 2016 год подорожала на 50%, строители Петербурга жалуются на рост в 100%.

Покупатель недостроя по ДДУ защищен от удорожания стоимости квартиры условиями договора.

При строительстве жилья силами ЖСК такой защиты нет.

ЖСК. Члены ЖСК могут уменьшить финансовые риски заключив договор страхования. Страховщики распространяют соглашения на случаи не передачи объекта страхования в собственность покупателя в условленные сроки и банкротства застройщика.

Стоимость такой страховки достаточно высока и колеблется в пределах от 1% до 4,5 % от стоимости приобретаемой квартиры.

Что делать в критической ситуации? Куда писать жалобу на правление жилищного кооператива? — подробнее по ссылке.

О рисках работы с кооперативом и отличиях от долевого строительства

Разница в гарантии возврата денег

ДДУ. Стоимость жилья по ДДУ обосновывается большими гарантиями. Они были расширены вступившими в силу в 2017 году поправками. Они гарантируют:

  • профессионализм. Застройщик должен быть членом саморегулируемой организации;
  • финансовую стабильность. Строительная компания имеет большой уставный капитал и платит взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков);
  • гарантия от банкротства. В таком случае все выплаты дольщикам производятся за счет средств фонда.

Участник долевого строительства вернёт деньги в случае банкротства застройщика. Либо незавершенный строительством объект будет передан другому застройщику при участии СРО.

Право собственности и аренды на земельный участок, а также сам объект строительства находятся в залоге у дольщиков (ст.13 Закона о долевом участии в строительстве).

Однако вы не можете рассчитывать на возврат денежных средств. Вы можете ждать, когда новая компания достроит дом.

ЖСК. В случае ситуации с ЖСК возврат возможен только при наличии денежных средств на счете кооператива.

Пайщик может потерять выплаченные деньги. В соответствии с законом члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений (ст.6 Закона о ЖСК).

Большая часть денежных средств, полученных ЖСК от членов, отправляется подрядчикам. При банкротстве участники получат их в последнюю очередь.

Члены ЖК могут получить свои деньги в виде недостроенного дома, а не живыми деньгами. Суд признает право собственности на незавершенный объект, которым кредиторы распоряжаются по своему усмотрению.

Процедура возмещения стоимости квартиры вследствие банкротства застройщика в ДДУ выглядит более надёжной.

Запомнить

  1. Вы можете заключить два вида договора на покупку квартиры в строящемся доме: долевого участия и вступления в жилищно-строительный кооператив.
  2. Гарантии дольщику по ДДУ даёт Закон о защите прав потребителей.
  3. Члены кооператива принимают решения сообща и совокупно несут ответственность по обязательствам, возникающим в ходе строительства.
  4. Стоимость жилья по ДДУ указана в договоре. Стоимость жилья через ЖСК может вырасти.
  5. Дольщик имеет больше гарантий от государства получить квартиру.
  6. Член ЖСК не защищён государством. Он сам решает, что делать с недостроем.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/dogovor-ddu-ili-kooperativ.html

Договор ЖСК и ДДУ отличия – Юридический ликбез

ДДУ и ЖСК: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск.

Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле.

Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

Договор ЖСК и ДДУ отличия

ДДУ и ЖСК: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Для реализации квартир в новостройках застройщики часто используют две правомерные схемы: составление договора долевого участия (ДДУ) или продажу посредством жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Поговорим в статье о том, какие особенности и отличия имеют договоры ЖСК и ДДУ.

Договор долевого участия: нюансы

С помощью договора долевого участия застройщики привлекают денежные средства граждан.

Суть ДДУ – вложение денег в строительство конкретной квартиры.

В договоре оговаривается площадь будущего жилья, этаж расположения, планировка и стоимость.

Участник ДДУ при этом не считается партнером застройщика. Дольщик практически ничем не рискует и его интересы при юридически грамотном составлении договора защищаются законодательно.

ДДУ – это договор, который подлежит регистрации. Государственные органы проверяют легитимность документа, изучают данные застройщика и его основания на заключение подобных соглашений.

Если по каким-то причинам застройщик не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ и это приведет к расторжению сделки, дольщику возвращаются все вложенные средства. Кроме этого, он дополнительно получит неустойку (1/150 от ставки рефинансирования).

Какую основополагающую информацию содержит договор долевого участия в строительстве?

  1. Характеристики, местоположение и другие данные об объекте строительства и предмете договора. Так, обязательно прописывается метраж будущей жилплощади, расположение квартиры на этаже, а также качества, которым она должна соответствовать в момент передачи ключей дольщику.
  2. Конкретную дату, когда строительство объекта будет завершено. Если застройщик допустит просрочку, на него налагаются штрафные санкции.
  3. Стоимость предмета договора. В ДДУ прописывается окончательная цена квартиры, а также способы и период внесения за нее платежей.
  4. Гарантии на объект и инженерные коммуникации.
  5. Список документации, на основании которой ведется строительство объекта.
  6. Права и обязанности сторон ДДУ.

Очень важно различать основной договор и предварительный.

По последнему дольщик практически никак не защищается со стороны закона, так как предварительный ДДУ не регистрируется в государственных органах и не регулируется положениями ФЗ № 124.

Что собой представляет жилищно-строительный кооператив?

Второй способ приобрести жилье в новостройке – это вступление в жилищно-строительный кооператив и получение статуса пайщика. Договор ЖСК не регистрируется в государственных органах.

Граждане объединяются в жилищно-строительные кооперативы для постройки определенного объекта. Считается, что вступление в ЖСК сопровождается большими рисками, чем заключение ДДУ со строительной компанией.

Участие в ЖСК финансово более выгодно. Граждане могут вносить свой пай с собственных сбережений или за счет кредитных средств.

Пайщики вносят платежи в кооперативный фонд в течение года, выплачивая половину стоимости жилья.

Оставшуюся сумму необходимо будет выплатить в рассрочку.

Срок выплаты полной стоимости квартиры определяется в договоре и может варьироваться в пределах 5-20 лет.

Согласно договору ЖСК, гражданин, имеющий пай в фонде, не может распоряжаться квартирой в новостройке по собственному усмотрению до тех пор, пока не выплатит полную сумму за жилье. Право собственности на такую квартиру регистрируется на основании документа, полученного в ЖСК.

Договор ДДУ или ЖСК: что выбрать?

Для многих граждан эти две схемы – единственные варианты приобрести жилье, так как цены на квартиры в наши дни достаточно высокие. Что же выбрать? Рассмотрим семь основных отличий договора ДДУ и ЖСК.

  1. Порядок регистрации. ДДУ не имеет юридической силы без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Вступление в ЖСК, напротив, не требует регистрации, поэтому пайщик в этом случае менее защищен законодательством.
  2. Окончательная цена жилплощади. Стоимость квартиры по ДДУ окончательная и не может быть изменена. В случае с ЖСК возможно увеличение цены за счет дополнительных трат, которые могут возникнуть в процессе строительства.
  3. Установление сроков. В ДДУ прописываются конкретные даты, когда объект будет достроен и передан в эксплуатацию. В документации, оформляемой после вступления в ЖСК, определенные даты не указываются.
  4. «Прозрачность» бумаг. Все данные о строительной компании и о объекте недвижимости при оформлении ДДУ абсолютно открыты и к ним имеет доступ любой желающий. Кроме того, застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план к договору. В случае с ЖСК такой обязанности у строительной организации не возникает. Пайщик может потребовать предоставления документов, но гарантии, что он их увидит, нет.
  5. Расторжение сделки. Если расторгается ДДУ, дольщику возвращается вся уплаченная им сумма и неустойка. Когда прекращается действие договора с ЖСК, пайщик может рассчитывать только на часть выплаченных денег.
  6. Условия рассрочки. По ДДУ дольщик имеет возможность выплатить стоимость квартиры без повышающих коэффициентов. ЖСК же, в свою очередь, выдает пайщикам суды на половину стоимости жилья под процент.
  7. Сроки выплаты рассрочки. При оформлении ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму за квартиру к дате окончания строительства. В ЖСК более удобные условия – выплачивать стоимость жилья можно уже проживая в нем.

Как видно из этих пунктов, оформление ДДУ сопровождается меньшими рисками.

Однако действие договора может быть внезапно прекращено государственными органами власти, если обнаружится нарушение в процессе застройки.

Даже несмотря на это и тот факт, что оплатить стоимость квартиры нужно к дате завершения строительства, на долю ДДУ приходится около 55 % строящегося жилья.

Заключая договор с ЖСК, пайщик может приобрести квартиру по меньшей стоимости, так как в итоговую цену не входит 18 % НДС.

Более того, договор заключается не до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, а на более продолжительный период (до 20 лет).

ЖСК характеризуется меньшей надежностью, но значительной дешевизной жилья. На долю такого способа приобретения квартиры приходится до 35 % новостроек.

Рассмотрим плюсы и минусы ЖСК и ДДУ в сравнительной таблице.

ПлюсыМинусы
Договор долевого участия
  1. ДДУ регистрируется в Росреестре.
  2. Стоимость квартиры фиксирована.
  3. Строительная компания выплачивает высокие штрафы при срыве сроков.
  4. Дольщик получает гарантии на объект и коммуникации.
  1. Дольщик обязан выплатить всю сумму к моменту завершения строительства.
  2. Застройщик сам выбирает управляющую компанию, мнение дольщиков при этом не учитывается.
Жилищно-строительный кооператив
  1. Рассрочка на срок до 20 лет.
  2. Жилье дешевле на 18 %.
  3. Управление домом переходит к ЖСК.
  1. Возможность мошенничества с «двойной» продажей квартир.
  2. У пайщика нет законодательной защиты.
  3. Застройщик не обязан предоставлять документацию.
  4. Стоимость квартиры не фиксирована.
  5. В случае расторжения договора пайщик получает обратно только часть денег.

Наиболее удобный способ приобретения квартиры каждый гражданин определяет для себя сам. Рекомендуем проконсультироваться с юристом, прежде чем вступать в ЖСК или заключать ДДУ.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-zhsk-i-ddu-otlichiya/

Дду и жск: отличия

Для того чтобы квартиры в строящихся домах были реализованы на 100%, часто задействуют различные схемы продаж.

Наиболее распространенными считаются долевое участие в строительстве и продажа квартир через жилищно-строительные кооперативы.

И первая, и вторая схемы осуществляются на законных основаниях. Подтверждением их законности является ФЗ № 214 от 30.12.2004 года.

  • Особенности ДДУ
  • Особенности ЖСК
  • В чем разница: дду и жск

Договор долевого участия заключают между собой две стороны. С одной стороны выступает застройщик, который обязуется построить дом в соответствии с оговоренными сроками, подготовить его к эксплуатации.

Далее дом переходит к участникам долевого строительства. Другой стороной договора выступает дольщик, который обязуется вовремя произвести полную оплату жилья. Именно дольщики принимают дом у застройщика.

Чтобы оформить ДДУ, стороны могут оформить один из видов долевого документа.

На сегодняшний день их существует два:

  • Долевой документ, составленный по старым правилам, принятым до 1 апреля 2005 года;
  • Долевой документ, составленный по новым правилам, которые начали действовать с 1 апреля 2005 года.

По новым правилам, больше внимания и поддержки уделяется дольщикам. Хотя такой договор дороже, но его условия намного надежнее.

Какой бы договор вы не подписывали, всегда будьте внимательны к его содержанию. Особенно это касается строительной документации фирмы, с которой вы будете заключать договор.

В ее документах обязательно должны быть указаны данные о тех объектах, которые она возводила ранее, где, в каком году, и каков результат.

Просмотрите уставные документы организации, разрешение на строительство жилых объектов.

Для начала любого строительства, необходимо наличие специальных актов по экологии местности, фундаменту здания и т. д. Если данные акты отсутствуют, то строительство не может быть законным.

Источник: https://centr-advocat.com/dogovor-zhsk-i-ddu-otlichiya/

Закон и общество
Добавить комментарий